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广州楼市回暖的逻辑

2020年08月11日 05:05
作者:李宇嘉
来源: 证券时报

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  现在,居民收入增幅下降、不允许加杠杆,买房务实多了。

  近期,平台上咨询在广州买房的人多了起来,主要集中在南沙和黄埔这两个地方。笔者与业内交流、实地走访后发现,这两个区域楼市回升,主要是深圳、东莞限购加码,把投资客们赶过来了。南沙、黄埔的规划很高端,一个是自贸区和广州副中心,一个是广州重点打造的高端创新区,来自深圳的“金主们”,发现这里的房价只有2万-3万元,简直太便宜了。

  于是,二话不说,先拿下一套再说。很多人纳闷了,不是有限购吗?怎么这么轻松就能买到房子。其实,限购的网已经破洞了。去年底以来,南沙、黄埔、花都相继放松了人才购房限制。朋友实地踩盘发现,花3000多元买一个绿皮证书,就能解决购房资格问题了。在南沙,甭管是茶艺师证书,还是插花师资格证(可能与你的职业风马牛),都可以有购房资格。

  去年,花都区启动“绿卡政策”,想在花都买房,申请一张人才绿卡就行。申请的条件也十分简单,根本没有社保要求,于是就有了中介代办各种“花卡”、技能证书等等现象。上半年,楼市整体在降温,加上纾困疫情,各方都很难过,从底端突破人才购房的门槛,监管也是睁只眼闭只眼。比如,技能与所从事的工作是否匹配,不再仔细核对了,放开了楼市也不涨。

  数据上看,今年上半年广州主城5个核心区的房价,基本没有涨,白云区还在跌。但外围的黄埔和南沙,供应量很大,房价上涨了4%-5%,均价大概上升1000-1500元,有的热销项目涨幅达到10%。从上半年新房网签数据看,规模最大的,除了增城(不限购,价格比较低,上半年网签102万平米)以外,南沙和黄埔卖得最多,都接近50万平米。

  笔者不太看好这两个区域的地产。原因很简单,供应量太大、规划落地太慢。比如,南沙区面积达803平方公里,差不多是深圳建成区的面积,仅起步区明珠湾就有108平方公里,相当于7个前海那么大。黄埔总面积484平方公里,比深圳特区内还多了160平方公里,其创新集聚区科学城和中新知识城,加起来有267平方公里,发展成熟要好多个年头。

  关键是,这几年内外环境大变,政府财政收入增速降至历史最低,新区域的开发,甭管是市政设施、轨道交通、教育医疗设施,还是招商引企,都得靠地产开路。所以,黄埔也好,南沙也好,有很多200万平米的超级大盘,旧改也在迅速放量。2019年,广州28个村敲定旧改合作企业,今年上半年应对疫情,找拉动投资的项目,又有29个村敲定旧改,主要分布在南沙和黄埔。

  面对海量供应,单靠未落地的规划、塔吊密集的工地,还不足以吸引大家买房。怎么办?轨道交通和名校加持。比如,南沙距离主城区太远,屡遭诟病,地铁4号线硬生生变成城际铁路。于是,南沙新规划的18、22号地铁线,相比4号线提速了4倍,可谓自贸区速度。同时,为吸引大家买房,华师附属学校、广州二中、执信中学这些广州名校,都在黄埔和南沙建分校。

  笔者认为,超前和宏大,这是各地规划的通病,广州也一样。所谓“祸兮福所倚,福兮祸所伏”,宏伟的规划要落地,得花很多钱。基本靠地产开道,意味着海量供应,这会将房价压得死死的。这也是为何外围要人才政策松绑限购。过去,“钱多人傻”,旺盛的需求将问题湮没。现在不行了,居民收入增幅下降、不允许加杠杆,买房务实多了。而且,“房住不炒”沁入人心,房价涨幅变小,房产持有成本增加了,别再跟风了,自己掂量掂量吧。

(文章来源:证券时报)

(责任编辑:DF520)

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