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房企年报阅兵赛:弱环境之下何以为“强者”?

2020年04月10日 17:19
来源: 经济网

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  3月31日,随着恒大等40家房企发布2019年年度业绩报告,港股上市房企2019年销售业绩悉数浮出水面。

  本轮年报季显现的趋势之一是,受疫情影响,房企对未来目标普遍制定保守,规模增速整体放缓。降速、维稳正成为行业主流思路,市场无疑将告别红利。

  弱环境之下是强者的比拼场。多重叠加的风险之下,任何一个短板都可能使企业陷入危机。在此情况下,均好型房企或将更受关注。

  全球疫情蔓延之下,房地产传统销售业务受到不小影响。克而瑞数据统计显示,百强房企前3月累计降21%。叠加各大房企年报未达预期以及融资等状况影响,市场风雨飘零。内房股(在香港上市的内地房地产企业)连续大跌,三月单月股价跌幅平均超过三成,即使龙头房企亦未能幸免。但有一家房企却是例外,股价呈逆市攀升状态。4月9日,龙湖集团总市值高达2384.06亿港元,这一市值水平位居民营房企第一,甚至已经超越销售规模是其两倍的房企,与央企华润置地平分秋色。分析人士认为,这一现象正验证了一个逻辑,在资本市场看来,类似万科、龙湖、华润这样均衡发展的房企将在弱环境之下保有更体面的姿态。

  规模与利润的平衡术

  在疫情以及多重因素影响下,房地产企业今年的目标普遍谨慎以及保守。其中碧桂园以及万科更是未公布其今年的销售目标。

  业内已经普遍达成了一个共识,即规模高速增长的时代注定远去,而有质量的增长已经成为市场下半场房企追求的目标。

  一位房地产企业的高层也表示,房地产行业将由对规模的重视转为对质量的重视。质量不仅仅是产品的质量,还有发展的质量、经营的质量。而经营的质量不仅仅有销售的规模,还有销售的利润以及效能指标。

  以龙湖集团为例,该公司早就不以一时排名为追求,而是以有质量增长为目标,在今年龙湖管理层更是强调精细化管理和提质增效。

  据悉,为了保证有质量的增长,龙湖集团近年来销售、融资、利润以及持有型物业经营等方面重点发力,并且已经取得了明显成效,2019年其多次财务指标均呈上升态势。

  2019年龙湖集团实现地产开发合同销售2425亿元,同比增长20.9%;实现营业收入1510.3亿元,同比增长30.4%;毛利为508亿元,同比增长28.5%;实现归属于股东净利润为183.4亿元,减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润155.5亿元,同比增长21.0%。

  “一个企业的核心价值就是能不能为客户创造价值,为客户创造价值的核心标尺就是有没有利润。如果利润还能够做到可持续的、有质量的稳定增长,那就是一个优秀的企业。”上述高层表示。

  事实上,多年来龙湖坚持达成稳健的增长态势,整体无论是在投融资、买地、运营、交付、服务各个环节,执行力都比较强。

  截至2019年底,龙湖约90%的货量集中在热点城市和价值区域;利润率水维持行业中上水平,盈利能力稳步提升。

  截至2019年底,龙湖集团土储合计6814万平方米,权益面积4742万平方米,业务已遍布京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等7个城市群的55个城市。

  值得关注的是,在保证有质量的发展前提下,龙湖也坚持相应的规模水平,其行业排名也一直保持前十左右。

  “稳健王”华润置地表现也一如既往优秀。3月26日,华润置地发布了2019年全年业绩公告,公司全年实现营收1477.4亿元,同比增长21.9%,归母净利润286.7亿元,同比增长18.3%,利润连续16年同比正增长。在过去十年间,华润置地营业收入和归母净利润分别实现了高达26%、22.1%的复合增长率。

  现金流之战

  在疫情影响造成的地产寒冬来袭之际,保证现金流的安全成为企业首选。包括碧桂园、万科、融创在内的多个企业均表示将负债、控风险、保证现金流安全放在首位。

  旭辉集团董事会主席林中表示,行业现金流受疫情影响会比较紧张,中小企业破产加速比去年增加,行业整个集中度在提高,

  万科董事长郁亮在业绩会上也表示,面对疫情造成的危机,需要有强大的免疫力和健康基础才能帮助企业度过。而企业的免疫力来自两方面,一是服务、照顾好客户,二就是现金为王、手有余粮。

  多位行业人士均认为,现金流是企业的血液,足够的现金储备是应对“黑天鹅”的重中之重。

  “我们去年下半年就在注重现金流,今年年初1月份就完成了全年的基本融资,在做压力测试时,我们预计即使疫情比较严重,仍然可以保证公司能够比较正常的活着。”龙湖集团董事长吴亚军在业绩会上表示,“现金流不是危难时才考虑,而是‘要天晴补屋顶’‘。’”

  弱环境之下何以为强者姿态?吴亚军的看法是,哪怕是微弱的环境,仍要考虑有所增长,这就是强者的姿态。这里的“强”不是要强、好强。实际上是过去的沉淀,在危难之中能够产生一定的爆发力。

  事实上,这一沉淀是多年清醒的坚持。近些年来,部分房企为了提高规模,坚持高周转、高杠杆策略,从而造成企业负债高企、盈利能力下降以及资金水平的不健康。

  根据研究机构统计,截至3月28日,百强房企中已发布业绩的25家房企数据显示,房企的资金水平的健康程度正在下降,现金短债比已经低于2,说明低于健康值的水平。

  得益于多年自律与克制沉淀出资本端的护城河,龙湖集团2019年在稳步扩张的同时,始终保持审慎的财务盘面。

  截至2019年12月31日,龙湖在手现金609.5亿元,净负债率仅为51.0%,同比减少2个百分点。一年内到期债务为人民币139.3亿元,占总债务的比例仅为9.5%,现金短债比为4.38。在2019年已经公布的上市房企年中,龙湖的现金覆盖比率名列前位。

  融资成本也是龙湖一直高度自律的坚持。截至2019年底,龙湖集团综合贷总额为1460.0亿元,集团平均融资成本仅4.54%,平均贷款年限为6.04年。

  与此同时,无论是境外美元票据,还是国内公司债券,龙湖均屡屡以长年期、低票息刷新业内记录,即使在疫情影响下,低成本的融资依然能够助力龙湖稳健发展。

  2020年1月,龙湖发行了6.5亿美元票据,其中2.5亿美金为7.25年期,票息3.375%,4亿美金为12年期,票息3.85%,创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。

  得益于资本市场的优异表现,当期龙湖集团收获穆迪上调展望为正面,标普上调评级至BBB,实力站稳投资级。目前,龙湖已经成为行业内唯一的境内外全投资级民营房企。

  华润置地财务之稳在行业内也有目共睹。截至2019年底,华润置地净有息负债率为30.3%,较2018年底的33.9%下降3.6个百分点,维持在行业的较低水平,这也是公司有着4.45%全行业低融资成本的重要原因之一。

  多赛道发展

  从房地产行业的发展来看,市场背景发生了非常大的变化,过去行业投资属性比较强,以增量市场为主、以住宅开发为主。但随着房地产市场进入下半场,房住不炒,存量和增量并重、开发与持有运营并重已经成为新的行业趋势。

  近年来,多家房企均提出了多元化发展,虽主要重心仍在房地产行业,但已将整体战略导向完全转向多元化方向。

  此前碧桂园提出地产、农业和机器人将成为未来三大重点发展方向,万科更注重物业、租赁住宅与物流仓储等领域的发展,恒大则宣布已完成文化旅游、大健康、新能源汽车的全面布局。龙湖从2011年确定“持商业”战略,2016年正式涉足租赁住房,并在2018年将商业运营、租赁住房、智慧服务正式确定为龙湖四大主航道业务。

  不过,多元化发展并非易事,需要有稳健的资金和强大的运营能力支撑,不少房企在多元化战略失败后重归地产主业。然而在众多房企的多元化道路上,龙湖的多航道布局走的不仅稳健而且还十分坚定。

  近年来,龙湖投资性物业收入已经颇见成效。2019年龙湖实现物业投资业务租金收入57.9亿元,同比增长41.5%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为79.0%、20.3%和0.7%。

  即使在疫情影响下,龙湖的四大主航道业务仍将均衡发展。“C1到C4航道都是我们的主业,所以都值得强化。”吴亚军表示。

  在商业运营方面,2019年龙湖的商业租金收入为47.5亿元,同比增长31.9%。截至2019年12月底,龙湖集团新开业商场达10座,全国范围内累计开业商场达39座,已开业商场建筑面积377万平方米,整体出租率98.5%。

  在租赁住房方面,龙湖“冠寓”已陆续在全国30余个高能级城市开业运营。截至2019年底,冠寓累计开业房间数量达7.5万间,租金收入11.7亿元,同比增幅150.6%,开业超过六个月的房源出租率为87.3%,位居集中式长租公寓品牌指数排行榜第一名。

  “今年我们会开到10万间,争取实现20个亿的收入,但速度比之前要调得更稳健一些,要更追求质量。”邵明晓表示。

  在智慧服务方面,龙湖的物业管理收入实现突破性增长。2019年,龙湖智慧服务新进入45个城市,基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局,实现营业收入42.8亿元(合并抵消前收入约为50.0亿元)。

  截至2019年底,龙湖智慧服务已在全国118个城市开展专业化的物业服务,合约管理面积达4.28亿平方米,服务业主330余万户,业主满意度连续十一年超过90%。

  兴证国际证券研究报告称,龙湖集团在业务上的前瞻布局、管理团队的执行力以及对财务安全性的把控使得公司在当前多变的环境中从容自如,坚守稳健的发展策略。

  华润置地也是行业内保持稳健且低杠杆率情况下,还能持续优化经营“开发物业+投资物业+X”商业模式的优秀公司代表。2019年,华润置地投资物业实现营业额120.3亿元,同比快速增长26.3%。其中,购物中心业务营业额人民币91.5亿元,同比增长33.4%,写字楼、酒店业务分别实现营收13.9、14.9亿元。

  本轮年报季已经表明,“单科状元”时代已经淡去。弱环境之下,能考虑有所增长的“全优生”或许才是真正“强者”。

(文章来源:经济网)

(责任编辑:DF052)

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