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2019中国楼市九大热事儿

2020年01月15日 22:24
来源: 国际金融报

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  2019年的中国楼市,可谓风起云涌。

  在延续了2018年的“强调控”之后,本以为2019年楼市风光不再,但到了这年3月-4月,全国多地楼市罕见上演“小阳春”,让不少城市和房企看到了“希望”。于是,紧接着全国楼市土拍市场迅速升温、一片火热。

  然而,正当不少房企准备放开手脚、大干一场之时,却发现自己的“钱袋子”骤然收缩,融资渠道受限、调控政策趋紧。

  2019年7月底,中央政治局会议明确提出“不以房地产作为短期刺激经济的手段”,再加上部分地区刚刚放松的调控政策在“一日游”后又迅速收紧,市场渐渐意识到“房住不炒”依然是主基调,2019年的楼市仍旧“稳”字当头。

  在风云变幻中,地产圈发生了不少大事,一次又一次地刺痛着业界神经。除了“房住不炒”、“抢人大战”、融资难等行业现象持续之外,还有一些新闻事件成为2019年地产行业不得不提之痛,如在“涨价”仍是主流的当下,某地惊现“白菜房”;前宁波首富旗下上市公司,居然走到了破产末路;脚踏地产、金融两只风火轮的上海滩大佬戴志康,突然宣布投案自首;TOP 10房企新城控股的掌门人王振华因猥亵丑闻被刑拘……

 

  1

  首提“不以房地产刺激经济”

  2019年7月30日,中央政治局召开会议部署下半年经济工作,首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,再次为躁动不安的楼市定下了基调。

  “房子是用来住的、不是用来炒的”,这一概念在2016年底的中央经济工作会议中首次被提出,近年来一直都是楼市调控政策的总基调。

  围绕“房住不炒”的总基调,2019年以来,各个城市根据其城市规模、功能、人口结构、经济增速等实际情况,相继实行“因城施策”的调控措施。中原地产统计数据显示,2019年年初至今,累计房地产调控次数接近600次,远超去年全年450次,再一次刷新了历史调控纪录

  此外,从多地的政策变动也不难看出,中央对房地产市场调控的决心仍不动摇。比如在2019年4月19日和5月18日,住建部已经对多个城市进行了约谈和预警提示;同年7月,苏州等热点城市年内二度发布收紧政策;开封、张家港等地则以“未进行充分市场调研”为由惊现松绑政策“一日游”。

  在持续深入的严调控下,2019年底召开的全国住房和城乡建设工作会议指出,2019年,房地产总体保持平稳运行,实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标。

  上海易居研究院认为,中央首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,是为了防范各地因为经济下行压力大而轻率松绑楼市,进一步体现了“房住不炒”、“三稳”的政策目标导向,这也是2019年房地产调控中定性最为严厉的一次,其对于引导市场行为和预期有积极作用。首先,此类政策的提出和上半年市场略偏热有关,尤其是楼市“小阳春”之后,各类虚高房价和地价的问题开始出现;其次,确保了既有政策的连续性和稳定性,防范各地政府随意松绑楼市。

 

  2

  鹤岗惊现“白菜房”

  2019年的楼市调控中,多次强调“因城施策”,这背后或与全国楼市不平衡的发展现状有关。

  2019年4月,鹤岗低至300元/平方米的低价房源在各大社交平台刷屏。一时间,“一线城市一平米,煤城鹤岗一套房”引起社会热议。

  有数据显示,鹤岗部分房产单价已低至千元以下,有的甚至低至300多元每平方米,总价5万及5万元以下的房源也不在少数,且成交量很小。

  无独有偶,2019年7月份,有媒体曝出,位于甘肃省河西走廊西部的玉门市,房价普遍在500元/平方米左右,甚至最低的已经到了50元/平方米,在玉门老城区,不少房子总价只有一两万元。

  在近年来全国大部分城市成交火热、房价轮番上涨的情况下,鹤岗和玉门堪称“白菜”的房价刺痛了楼市敏感的神经,不同城市间天差地别的房价引发了人们的深思

  易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时分析认为,鹤岗与玉门的“白菜房”只能算特例。一方面,两地分别在2012年和2009年就被国家列为资源枯竭型城市,产业衰落后人口持续流出;另一方面,过去几年棚改导致远郊区供应了大量的棚改房,这些房子品质不如商品房,又在远郊,缺少有效需求,房价低在所难免。

  此外,严跃进还指出,与这两座城市相似的资源枯竭型城市还有阜新伊春辽源白银等,这类城市房地产市场未来还会走弱,开发商和购房者需要谨慎对待,地方政府应加快产业转型,使经济走出困境,房地产市场才能平稳健康发展。

 

  3

  抢人大战继续

  从鹤岗、玉门的楼市发展状况来看,人口对于城市的发展至关重要。因此,有业内人士指出,“因城施策”的核心就是“抢人”。

  2019年,持续了3年的“抢人大战”进入白热化阶段,从一线到三线,从内陆到沿海,各大城市纷纷在“抢人”上使出了浑身解数,送“户籍”、送“房子”,积极推行各种人才引进政策。

  据不完全统计,2019年以来,全国已经有超过160个城市发布了各种人才政策,与2018年同期相比上涨超过40%,其中有超30个城市陆续出台了新的落户政策。

  各城市除了敞开落户大门外,还实实在在动用了补贴吸引人才。宁波、柳州、南宁、苏州、吉林、厦门、南通等地都开出超百万的高补贴吸引优秀人才,宁波人才安家补贴最高达800万元

  除了常规的落户和补贴之外,2019年11月,海口、昆明、郑州、开封、洛阳相继发布“租房落户”新政。不同城市政策不尽相同,以郑州为例,在郑州中心城区租房,居住一年以上就可以办郑州市户口,凭实际居住地房屋租赁合同,经房主同意,可将户口迁入租房户的地址。

  值得注意的是,随着各地纷纷加大力度引进人才,2019年12月,上中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》,要求全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制,全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。这意味着,户籍制度真正迎来巨变。

  “全面取消落户限制,并不意味着房地产调控政策的放松,因为‘抢人’的目标是为了城市经济的可持续发展,而非为了卖房。”严跃进向《国际金融报》记者指出,对于各大城市而言,“抢人”只是第一步,如何留住人才、利用人才激发城市的发展活力,才是更重要的问题。

 

  4

  长租“爆雷”不断

  在房地产行业坚持调控的同时,国家为解决实际居住问题、完善“租购并举”的长效机制,2017年-2018年间在长租领域出台了不少利好政策。各类长租品牌如雨后春笋一般,抢滩并瓜分长租市场。

  然而在急速发展过程中,当潮水退去,各类问题也开始凸显,哄抬租金、抢占囤积房源、“套路贷”等乱象环生,长租公寓爆雷不断

  2019年8月,乐伽公寓宣布“停止经营,关闭所有业务,员工大量离职,没有经营收入,无法偿还客户欠款”。

  2019年10月,河南悦如公寓、南京君创公寓、杭州“中择房产”相继公告称,因市场环境的变化和经营不善等原因导致资金链断裂。

  随后的11月和12月,南京友居公寓和上海源涞国际也相继陷入资金困局。

  据不完全统计,仅2019年,全国爆仓的品牌长租公寓就接近50家,创下历史之最。业内普遍认为,“高收低租”模式,是导致资金链断裂、多起“爆雷”事件的主要诱因

  2019年12月25日,住建部发布政策,明确要求:加强对采取“高进低出”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管。

  中国指数研究院表示,长租公寓考验房企的长期运营和管理能力,目前虽然没有成熟的模式可以遵循,但频频“爆雷”提醒企业在抢占市场的同时,还需不断提升运营能力和防范金融风险。

  此外,不少业内人士认为,从整个行业融资环境来看,只有头部公寓企业能得到银行和资本的青睐,而中小公寓几乎无缘融资,长租公寓领域已经逐步进入到深水区,中小长租公寓品牌或面临较大的洗牌和淘汰概率

 

  5

  融资环境恶劣

  事实上,除了长租公寓,房地产开发企业的融资环境亦不容乐观。

  根据人民法院公告网数据,2019年破产的房地产企业数量达525家,创下历史之最。也就是说,过去一年中,平均每天就有1.5家房企破产,且多数为三四线城市的中小房企,但也不乏一些知名度较高甚至跻身百强的知名房企。

  尽管相较于房企总量而言,破产数目占比不足1%,但在2019年这个融资受限的敏感年代,仍引发了地产圈的极大关注。

  特别是2019年6月,曾连续14年上榜中国房地产百强企业、连续10年名列浙江省住宅产业十大领军企业,宁波银亿集团向法院申请破产重整,对所有房企敲响了警钟

  存在强制退市风险的银亿集团不得不变卖资产以缓解资金压力,2019年11月,银亿股份公告称,拟以6.9469亿元向辽宁碧桂园转让沈阳银亿房地产开发有限公司剩余50%股权。

  业内普遍认为,房地产高周转、高杠杆、高负债的商业模式已经走向终结,“高光时刻”难再出现。随着各类融资渠道的收紧,房企生存压力越来越大,中小企业整体抗风险的能力比较差。基于宏观及融资环境调控持续,未来破产企业将会更多,且会呈现加速,房地产行业正面临新一轮洗牌。

 

  6

  多家上市公司股价闪崩

  行业洗牌的大背景下,上市房企首当其冲。继五洲国际之后,2019年相继又有多家上市公司上演股价闪崩戏码,吸引了业内众人的目光。

  2019年1月17日,对小型港股内房股来说是一个“黑色星期四”。这一天,小型港股内房股上演了一轮闪崩,市值一日蒸发逾372亿港元。其中,阳光100中国佳源国际控股表现最为惨烈,分别以64.59%和80.62%的跌幅收盘,均收于历史最低价。

  无独有偶,福晟国际在“90后”二代接手后不久,于2019年10月9日股价出现断崖式下跌,跌幅达到34.21%。次日情况不仅不见好转,且跌幅继续扩大,一路暴跌62%,两日合计下跌逾75%,市值蒸发逾30亿港元

  虽然三家上市公司均在第一时间发布声明,表示公司财务状况稳健,称不知悉股价异动的具体原因,也有不少观点认为是机构恶意做空导致,但后续证明这些公司均存在或大或小的问题。

  如佳源国际股价跳水背后是其2018年异常上涨的股价、资产与估值之间的巨差,以及净利润难以平衡其激进扩张所带来的各项开支

  再如福晟国际,业内不少分析人士均指出,其最大的问题为,在融资环境受限的背景下,扩张脚步太快,去化不利加上拿地支出过高、资金成本居高不下,甚至通过民间借贷解渴,使得近年来频繁卷入借贷纠纷,为福晟资本市场失利埋下隐患。

  尽管三家上市房企股价闪崩后不久相继出现了反弹,但其背后引发的资金安全却成为行业关注焦点。中原地产首席分析师张大伟认为,从目前房企融资环境来看,中小型房企将是未来市场最大的风险。由于一些房企杠杆比例过高,在销售放缓之下,很容易出现债务违约等问题。

  分析人士指出,未来,在企业规模发展的同时,行业对业绩高质量增长将给予更大关注。同时,在市场去化承压的背景下,企业未来激烈的行业竞争将对房企自身的组织管控及运营提出更高的要求。城市布局、品牌效应、项目品质和产品力打造都将是房企未来核心竞争力的重要组成。

 

  7

  电商卖房成流行

  屋漏偏逢连夜雨,2019年对于房企来说,还不止融资难这一道坎。

  这一年,“去化难”成为了扎在所有房企眼中的一根刺,就连传统的销售旺季“金九银十”也黯然失色,最终惨淡收场。

  诸葛找房数据研究中心数据显示,重点40城2019年10月共成交2149.3万平方米,环比9月下降16.4%;9月新房销售面积2079.24万平方米,环比8月微升6.8%,同比微升1.2%。

  中国指数研究院数据显示,2019年10月,4个一线城市成交量整体环比下降15.8%,广州降幅较大为28%,深圳楼市成交较为稳定,环比下降2%。

  克而瑞地产研究院也指出,10月新房成交延续了“金九”的低迷走势,持续转冷。

  有人说,2019年的开发商太难了,于是地产“渠道”火了,其中话题度最高的就是“双十一电商卖房”。

  2019年的“双十一”,大批开发商在天猫、京东和苏宁推出特价房购买页面,卖房战场从线下扩大到线上。其中,天猫主要是阿里拍卖的模式,“双十一”期间推出上万套特价房,类型涵盖学区房、地铁房、景区房,不仅有二手房,特惠新房也参与拍卖;京东推出京东房产“双十一”卖房活动,联合超过200家开发商、投放超过6000套特惠房源,新房全款5折起,优惠额超3亿元;苏宁商则是与恒大合作,通过99元意向金的形式即可购买一口价的特价房

  业内人士认为,房地产市场“金九银十”不再火热,地产商开始进行各式各样的营销,线上卖房这种此前被认为效率不高的营销模式被各大房地产商青睐。从其促销形式来看,电商卖房本质上仍是营销手段,是房地产企业在销售不利的大环境下的一场自救。

  有分析人士指出,虽然把房产搬到“双十一”的货架上必然会引来更多的关注,但是房产与传统的商品不同,售后服务能否得到保障,信息披露能否做到全面和细致等,这些问题需要电商平台给出更加完善的解决方案。

  此外,上述分析人士提醒到,“双十一”网上上架的特价房不少是“法拍房”,需要注意风险,“捡漏”还需谨慎

 

  8

  世茂成新任“并购王”

  除了上述行业性热点事件,2019年的地产圈还有几大不得不提的企业热点。

  2019年,世茂一改往日谨慎前行的风格,频频展开密集并购,取代融创成为新一届“并购王”宝座。

  据不完全统计,2019年世茂陆续收购了泰禾集团粤泰股份明发集团等多家房企的资产包,累计斥资近200亿元。此外,2019年底频频传出的世茂并购福晟一案亦于近日被曝正式签约,世茂集团联手东方资产收购福晟70%股权,交易涉及福晟集团地产板块的87个项目,总量超过千亿元,成为继融创收购万达文旅之后的又一个“世纪大并购”

  据悉,这些项目将由世茂方进行操盘,范围涵盖大湾区广州、深圳、惠州的多个商住项目和旧改项目。此外,据称世茂和福晟还将在建筑、物业、商业领域开展全面战略合作。

  世茂发布的2019全年的营运数据显示,企业全年累计实现合约销售金额2600.7亿元,同比上涨48%,实现了重回行业前十的目标

  此外,根据机构研究报告,世茂2019年前三季度,仅在土地投资上动用的资金就约有900亿元,占全年土地并购预算90%

  一位投行资深分析师向《国际金融报》记者分析称,在目前的融资环境下,房地产行业分化严重,未来将进一步加速洗牌,中小企业生存压力大,除了频繁出售旗下资产来缓解资金压力,已经很难有其他更好的选择。因此,2020年类似的大型并购案件将会只多不少。

 

  9

  新城控股惨遇“黑天鹅”

  2019年,有人奋力扩张,也有人因意外被迫“瘦身”。

  2019年7月份,一场“黑天鹅”事件席卷了新城控股。当月4日,新城控股原董事长王振华被曝涉嫌猥亵女童被刑拘,新城控股也因此一度陷入风雨飘摇之中。

  当天,新城控股股价在最后一小时内闪崩,截至收盘大跌23.77%;其物业公司新城悦也在一小时内大跌23.72%,创下2017年以来最大单日跌幅。一个小时之内,新城系两家港股上市公司的市值合计蒸发高达约165.38亿港元

  危机时刻,公司召开董事会选举公司董事兼总裁王晓松任公司第二届董事会董事长,将行使法定代表人职权,签署董事会重要合同、重要文件及其他应由公司法定代表人签署的其他文件。王振华将继续担任公司第二届董事会董事职务。

  “少帅”甫一上任,即马不停蹄地开始出售项目、回笼资金、稳定人心,试图带领新城控股走出阴霾。

  二十天后,新城控股公告称,公司当时已经有10个项目签订股权及债权转让协议,总对价约41.53亿元,占2018年归母净利润的13.26%,且全部以现金支付,金科、中骏、宝龙、旭辉、仁恒、龙湖等房企成为第一批受让方。

  此外,公告进一步透露,拟转让项目公司股权及相关债权上限不超过150亿元,预计可减少该部分项目当年度后续开发成本及费用支出约30亿元,且不存在亏本交易,转让对价不会低于投入成本。

  幸运的是,一番努力没有白费。数据显示,2019年新城控股累计销售额约2708亿元,顺利完成全年销售目标。此外,截至12月26日,新城控股已按计划开业62座吾悦广场。而在资本市场上,12月16日,新城控股也成功发行了“黑天鹅”事件后的第一笔美元债。

  虽然走出了阴霾,不过令市场关注的是,新城转舵求稳之后,将走向何方?

(文章来源:国际金融报)

(责任编辑:DF142)

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