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金地集团副总裁阳侃:在产品力中窥见房地产发展生命力

2019年10月10日 19:28
来源: 中国建设新闻网

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  “壮丽70载家国共未来”2019责任地产中国行“打卡”热点城市,对话地产界一线工作者,探寻我国房地产发展责任之道。9月,责任地产中国行走进“魔都”,共话责任地产的“上海精神”,探究产品、需求、体验等住宅内容的变与不变。

  金地集团华东区域地产公司(以下简称“金地华东”)在空间和内容上发力,探索“城市更新、社区更新、空间更新”,布局长租公寓、养老产业和社区商业,将这三个场景打造成为“满足人民美好生活”的连通器,把空间、服务、内容整合到文化、社群、市民的公共服务中。服务客户、社区和城市更新,是金地华东的责任,也是对城市美好未来的愿景。

  金地华东在“社区唤醒行动”中点亮上海南翔金地格林世界社区“彩虹通道”,研究和探索社区微更新课题。

  “解决社区微更新的核心不在于单纯的物理空间,还包括居民的精神需求,即如何在不破坏原住民生态、文化、情感连接的基础上,找到合适的更新点位与方式,让人们从原有房子的生活半径外延到社区层面人与人的交流。”金地集团副总裁、金地华东董事长兼总经理阳侃阐述了社区微更新理念。

  金地华东意识到,城市更像是各种规划理念下的大型实验室,要深度参与城市更新的探索和实践。作为“魔都城市更新实验室”的首站,上海市愚园路的弄堂街区为金地华东提供了实践场所。金地华东试图构建新型街区生活体验,让步行友好型城市重新回到大众视野,既关注建筑和街道更新,也关注生活方式、社群交往重塑。

  Q:你如何看待行业市场现状?

  A:宏观经济平稳发展、城市群协调发展、社区生活和谐发展是基本点。

  宏观经济平稳发展是企业发展基础。房地产市场前期由于规模增长诉求,倾向于以杠杆推动周转的资源驱动模式,受调控机制与政策影响,宏观经济平稳发展成为行业保障,进一步推动行业转向产品驱动模式。

  对于城市群协调发展,以长三角一体化为例,江苏、浙江、上海三省市具备城市圈经济实力,拥有城市发展空间所需的文化积淀。不同地方政府要与区域规划协同、政策协同、行政协同,按照从上到下的顶层设计,建设机场、高速铁路、城际铁路等公共交通设施,居民共享公共资源与高品质生活。这些都将给产业布局包括房地产开发带来良性影响。

  行业发展要注重社区生活尤其是社区商业建设。社区商业不单是指规模十万平方米以上集群,也可以是两三万平方米的区域,将社区养老、儿童教育、长租公寓、共享办公等业态汇集成小型综合体,就近提供消费内容。这种综合体有利于维系社区人际关系,打造真正的社区生活。比如在苏州工业园区,直径平均1000米范围内就有一个邻里中心,满足居民日常生活所需。

  Q:你认为行业产品意识的关键是什么?

  A:房企应该从样板思维转变为交付思维。由于预售制度存在,房企普遍更关注售楼处与样板间环境,重视营销多于产品。存量时代来临,企业要关注交付区,其满意度是评定房企生存与社区价值的重要指标。产品力需要围绕交付体验、交付感受、交付品质进行。交付体验与交付感受能逐步把行业营销从亮点展示转移到客户体验,倒逼行业实实在在、用心地做产品。

  Q:产品力应从哪些方面提升?

  A:产品力提升与新技术保护、科技推动有关,要从前端需求和后端体验着手。

  房企正在加强装配式装修、BIM(建筑信息模型)技术等产品内核打造。装配式装修采用干性施工法,减少装修时间,简化维修流程,让客户有自己的房屋产品说明书,同时追踪客户需求,提供菜单式选择,以实现标准化、模块化。

  从设计、施工、供应商等体系,到多维度协调、维修、运营等环节,BIM技术能够提升效率。尤其对于商业运营来说,设施设备节能减排、使用效率等分析数据一目了然,还可以呈现人群聚集度,改善空间利用率。

  技术提升的大前提是把握前端需求。从前关注主流产品、建筑风格、景观设计等,现在从客户体验角度倒逼产品创新,房企要让设计团队、工程团队进入产品交付过程,了解客户真实使用需求、功能调整方向、教育规划配套等内容。

  设计团队和工程团队要会使用大数据。大数据能抓住主流客户需求点,探知客户没有关注到的潜在需求点。设计团队和工程团队要通过大数据,从前端全面了解客户需求。

  后端客户体验是衡量产品力的关键。推动产品革新,离不开对已交付小区体验的调查研究。设计团队和工程团队要一房一验,还要去看五年甚至十年前的交付项目,从而形成工作闭环。

  Q:你曾提过“小区公共空间打造其实就是邻里关系营造”。金地华东如何营造邻里关系或场景?

  A:打造邻里关系高度体现了产品的生活性,结合关键场景与关键配套,进行标准化设计测试,聚焦关键场景的效果。

  目前,金地华东打造的“玩呗”关键场景,就是围绕孩子进行的三重场景重叠。孩子是社区生活、商业场景的纽带——他们能够带来老年人,老年人活动也通常会带着孩子,孩子场景与老年人场景形成重叠。同时,父母下班可能会带着孩子散步、锻炼,这就形成了中年人、孩子、老年人三种场景重叠。首先以完善孩子场景为主,其次是叠加老年人场景,最后叠加中年人场景,构成真实而精准的解决方式。

  要讲好产品故事。围绕社区商业,讲好上学、购物、娱乐等一系列配套故事,更多呈现生活化内容。价值生活可简单分为两种:一种是目的性生活,如看剧、看球、看展、陪女朋友逛街等,属于有目的性的计划安排;一种是即时性生活,更显随意和就近,如儿童教育、老年教育、社区养老、办公、购物休闲等。

  因此,社区商业应成为生活服务平台。以居家养老为例,老年生活不等同于“照料病患”,而是高品质生活需求。社区商业的居家养老平台应提供便利的生活娱乐空间,把社区养老护理服务送到家里。白天,老人在社区养老中心一起吃饭、一起上课;晚上,老年人回家居住。以就近照顾为主,老年人始终跟邻居生活在一起,没有变更习惯与状态。老年人不会感到与社会脱节,而与城市发展、城市生活同频。

  Q:在户型和产品针对性上,你有哪些改进的想法?

  A:我认为大客厅、大卧室以及一室一厅设计将成趋势。年轻群体独立意识强,同时上海结婚率较低,还有些人回归单身,通常都倾向于一室一厅。

  同时,“60后”群体如果在市中心租房,大多也会选择一室一厅。由于孩子不在身边,大客厅可以满足他们的各种功能需求,这种主力户型或将产生巨大市场。

(责任编辑:DF378)

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