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“饲料大王”地产危机:短期借款增长244% 半年花500亿拿地不问价?

2019年09月20日 20:49
来源: 时间财经

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  “饲料大王”想要低调,但是野心藏不住。

  9月18日,四川新希望房地产开发有限公司(简称新希望地产)以25.53亿元拿下苏州一宗住宅用地。据《财经》报道,今年新希望地产已耗资约311亿元在长三角以及川渝大本营等区域拿下10余块高溢价率土地。同时,公司经营活动现金流在连续三年为负,上半年营收净利双双下降,其中营收33.8亿元,同比下跌4.8%,归母净利润2.38亿元,同比下跌57%。

  一位TOP20房企投资部中层告诉时间财经,刘永好很低调,但有冲排名的诉求,所以最近拿地比较猛。实际上,要拿地就低调不了。据说有的地块或者说有的城市,在拿地上可能会不计眼前的经济盈亏。不过目前阶段,确实也是冲规模的一个好时机。

  财经评论员严跃进则表示,财务数据下滑,需要公司注意防范市场降温的风险。从其营收降幅和净利降幅不同步,经营活动现金流常年为负来看,充分体现了当前地产企业投资节奏过快的导向。后续也需要防范各类资金方面的压力。

  时间财经多次致电公司,截至发稿时间未收到回复。

  拿地楼面价房企之首?

  新希望地产成立于1997年,经过二十余年发展,已成为集地产开发、商业运营、物业管理于一体的综合性房地产开发商。1998年,公司在成都建立首个项目“锦官新城”,开始了高端别墅之路,目前已形成了“锦系”、“天系”等品牌系列。

  公司背靠的新希望集团,是国内第一大、世界第三大饲料生产商。2018年3月,新希望集团有限公司(简称新希望集团)将房地产业务剥离合并报表范围,新希望地产获得单独发展权。2019年6月末,公司总资产839.48亿元,公司在《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中位于第79名。

  据有媒体称,新希望地产2013年销售额仅20亿元,2014年,1982年生的张明贵落座新希望地产CEO后,新希望地产的进击之路悄然展开。2016~2018年分别实现签约销售额145.60亿元、171.12亿元、316.63亿元,近三年复合增长率为47.47%。同期公司营收三年均复合增长率71.93%,到2018年营收152.43亿元,其中房产销售收入占比93.92%。

  这显然并不能满足刘永好,公开资料显示新希望地产2019年定下500亿销售目标,并称要“三年冲千亿”。

  首先从土地储备开始攻城略地。经济观察报援引业内人士评价称,“以前没关注过新希望地产,今年几次遇到,拿地很果敢,地价都挺高,能看出来是势在必得,拼了100多轮也要拿下来。”

  8月9日,新希望地产全资子公司宁波志卿商贸有限公司,以总价6.45亿元竞得宁波市江北区1宗宅地,楼面价9760元/平方米,溢价率60%。

  5月15日,新希望地产现身大连土拍市场,力压万科A碧桂园龙湖集团、等龙头房企,经过200轮叫价,以总价12.46亿、49%溢价率夺得大城(2019)8号地块。

  4月26日,新希望地产又在温州获得一宗土地,总价29.26亿元、楼面价10861.78元/平方米,溢价率30%。

  克而瑞发布的《2019年上半年中国房地产企业新增货值TOP100》显示,新希望地产以517.3亿元的拿地金额位列第28名。来自中指院数据则显示,2019年上半年新希望地产拿地金额位列房企拿地榜单第19位,以215亿元金额超过绿城、荣盛发展、世茂等房企。要知道新希望地产2018年销售额才316.63亿元。

  上述房企中层对时间财经表示,新希望地产的合作比较开放,在目前的环境下其合作拿地会比较多有些,有些地涉及到合作拿地,可能有地块还没统计进去。中诚信证评也关注到公司合作开发项目增多,称其导致往来款规模较大,或加大了公司资金管理难度。

  2018年新增土地均价由2017年度的9,731.25元/平方米上升至11,103.00元/平方米,2019年1~3月新增土地成本均价进一步上升至15,843.00元/平方米。据长江商报报道,中原地产一份房企拿地排行榜显示,2019年截至5月12日,新希望地产拿地楼面均价为16682元/平方米,为所有房企之首。

  上述房企投资部中层称,新希望地产目前在往强二线倾斜,逐步由西南大本营扩展到沿海。但目前公司土地储备区域集中仍比较高。截至2019年3月末公司土地储备主要分布于成都、重庆、温州、杭州、昆明、南宁等城市,上述城市建筑面积合计占比79.38%。土地储备区域集中度较高,易受区域房地产市场环境政策影响。

  短期款半年增长244%

  随着新希望地产加大了房地产拓展开发力度,其债务规模增长较快。2016~2018年末,公司负债总额分别为267.61亿元、415.11亿元和545.95亿元,近三年年均复合增长率为42.83%。截至2019年6月末,公司有息负债303.88亿元,上年末借款总额262.66亿元,借款总额总比变动15.69%。

  2016~2018年末,新希望地产资产负债率分别为79.37%、79.54%和76.62%;同期末净负债率分别为126.66%、149.48%和86.67%。在高杠杆运作的地产行业,新希望地产的资产负债率并不算高,但据中诚信证评的对其2019年公司债第一期的评级报告,因新希望地产业务规模的扩大,公司负债规模快速增长,之所以财务杠杆比率呈现波动下降态势,主要是得益于股东增资、留存收益积累和永续债,使得公司自有资本快速提升。简言之,公司通过扩大分母的形式,使快速增长的债务得以“隐形”。

  短期资金压力方面,2019年上半年,新希望地产短期借款余额1.72亿元,较年初增长244%。公司在半年报中解释,主要由于子公司本期新增低风险短期借款所致。

  从现金获取能力看,近年来随着新希望销售规模的持续增长,公司销售商品及提供劳务收到现金的规模增长快速,但因在建拟建项目投资较大,新增项目拿地支出规模较大,中诚信证评称,近年来新希望地产经营活动净现金流持续呈净流出状态,不能对债务偿付形成保障。

  2016~2018年经营活动净现金流分别为-5.37亿元、-79.69亿元及-23.94亿元。2019年上半年,经营活动产生的现金流净额-62.88亿元,同比-316.63%,主要由于本期土地款及相关保证金支付、对合营和联营企业的资金支持的增加,使得支付其他与经营活动有关的现金比上年同期有所增加。

  新希望经营活动净现金持续为负的另一面是,有新希望集团的背书,新希望地产融资能力较强。货币资金方面,2016~2018年末,新希望地产货币资金分别为49.85亿元、50.45亿元、118.29亿元。同期末货币资金/短期债务分别为1.66倍、0.73倍、2.56倍和1.76倍,通过融资形成对短期债务的覆盖。

  不可避免的是公司利息支出增加。2019年上半年,公司应付利息较年初增长50.77%,达到2.50亿元,主要由于借款规模增长,导致计提利息的增加。

(文章来源:时间财经)

(责任编辑:DF142)

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