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中信证券:为何房地产销售不再领先居民信贷?

2019年06月17日 08:33
作者:明明
来源: 明晰笔谈

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历史上,居民中长期消费贷款增速拐点往往相对商品房销售额增速拐点有一定的滞后,其拐点效应在2007、2009以及2015年均体现的较为明显,其间居民中长期消费信贷往往滞后于商品房销售增速的变动。然而2017年以来,居民中长期消费贷款与商品房销售额间的相关性出现变化,尽管商品房总体增速不高,但居民长期贷款相对较高,并不符合销售引导信贷的规律。

  历史上,居民中长期消费贷款增速拐点往往相对商品房销售额增速拐点有一定的滞后,其拐点效应在2007、2009以及2015年均体现的较为明显,其间居民中长期消费信贷往往滞后于商品房销售增速的变动。然而2017年以来,居民中长期消费贷款与商品房销售额间的相关性出现变化,尽管商品房总体增速不高,但居民长期贷款相对较高,并不符合销售引导信贷的规律

  房地产供需调控有效的调节了居民房价上涨预期或许是原因:其一,房地产调控政策走向供需调控相结合。2016年下半年起,中国16个二线城市重启限购政策;2017年起,房地产市场调控政策发力深化长效机制。贷款政策的边际收紧已经成为主线,房地产调控政策从针对需求端限制逐步走向供需调控结合的新阶段。其二,价格预期因素是居民中长期消费信贷相对滞后的原因。从商品房销售均价增速与销售额同步性的关系可以明显看出,价格预期因素是居民中长期消费信贷增速有一定滞后性的主要原因。其三,完善的调控政策可能对价格预期因素有较好的控制。在供给侧机制引入和需求侧机制趋严的背景下,政策用房以及集体土地房屋建设可能会更好的满足居民部门住房刚需。另外,首付比例与限购限贷政策也对堵塞投机性需求起到了积极作用,有效的控制了居民房价上涨预期。故而,居民中长期信贷和商品房销售的同步相关性有所增强。

  从构建库存指标的视角印证:借助同时反应供需两侧情况的商品房库存指标,观察“销售-居民信贷”时滞和广义库存的关系,可以发现商品房供给开始趋向均衡,商品房库存增速维持负区间已经出现,印证了双侧调控带来的作用。预计后续商品房库存在完善的调控政策管理下将不会出现太快的增长,供给需求的双双降温或许会使得投机性购房进一步减弱,从而可能令居民信贷和商品房销售的同步性进一步增强。

  债市策略:结合房地产调控政策边际趋严的现状,我们认为后续房地产库存和调控政策都不会有太大的放松动作,居民房价价格上涨预期有望被控制。从这一点上说,目前5月商品房销售的放缓或许已经体现在当前的居民信贷中,我们不认为后续居民信贷将会由于5月销售有所下行从而大幅度下滑。但是考虑到房市整体降温的大趋势,居民中长期消费信贷增速逐步下降的趋势是不变的。

(文章来源:明晰笔谈)

(责任编辑:DF078)

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