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中国奥园土储价仅为销售价两成 丰厚存量利润锁定未来盈利

2019年04月29日 19:58
作者:王丽新
来源: 证券日报网

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   前几日,一位千亿房企掌舵人被记者问到,“怎么把握拿地节奏?”这位高管笑称,“靠感觉”。

  准确地说,或许是靠一线销售市场的感觉。2018年万科喊出“活下去”时,是来自于大多数城市去化率不足50%的危机感。因为,这意味着回款不畅了。接下来就是错过低成本拿地时间,利润空间也跟着被压缩了。

  做房地产简单点说,就是低点拿地,高点出货。大多数运营能力强的房企都擅于抓住窗口期拿地,而拿地价格占销售价格比重是一个重要指标。从这一角度看,2019年迈入千亿阵营的中国奥园(以下或简称奥园)是一个拿地赛道上的优秀玩家。

  权益拿地价仅为销售均价两成

  据业绩报告显示,2018年,中国奥园新增64个项目,新增土储约1258万平方米,新增货值约人民币1645亿元,销售均价为10300元/平方米。

  兴证国际证券分析师宋健表示,2018年公司适度有序地补充土地储备,新增项目权益比例为82%,权益地价为2418元/平方米。截至2018年,中国奥园总土地储备3409万平方米,平均土地成本为2102元/平方米,总货值为3650亿元。

  两厢比较可知,中国奥园目前土地储备的拿地平均成本是其2018年销售均价的20%。而2016年和2017年,一、二线城市拿地价占销售价的比重高达38%的水平。由此可见,中国奥园未来利润空间可期。低成本获取土地的背后,是来自于旧改项目的优势。

  安信国际分析师黄焯伟表示,公司继续保持在大湾区的领先地位,通过旧改获取优质项目。截至2018年底,共有16个推进较顺利的主要旧改项目,大部分位于大湾区,预计其中9个在2019年逐步转为土储,额外带来人民币660亿元的可售资源。

  此外,截至2018年底,奥园的未结转销售额约人民币1100亿元,预计毛利率为28%至30%,预期在未来两年交付结转。据安信国际预计,奥园未来三年核心净利年复合增长率为45%。不难看出,丰厚存量利润锁定了未来盈利。

  更重要的是,奥园正在强化运营能力,除了提高产品力做高溢价空间外,正在一边加速回款、一边准备粮草,为加速出弯做准备。

  加快现金回流且筹措融资

  值得一提的是,奥园在全年预计可售资源1900亿元的支撑下,将今年目标销售锁定至1150亿元,同比增长25%,预计去化率达到60%即可完成。

  纵观一季度房企销售排行榜,尤其是权益排行榜,奥园的表现可谓不错,在克而瑞2019年一季度中国房地产企业销售TOP200排行榜中,奥园一季度权益金额位居全国第27位。今年一季度,奥园总销售额约达人民币187亿元,同比上升38%;合同销售面积约183.0万平方米,同比增长为50%,平均售价约每平方米人民币10233元,保持行业较快水平。

  加快销售回款充盈现金流的同时,为了优化债务结构,同时储备粮草,以便在窗口期可以斩获优质土地,奥园今年一季度也在忙于通过多种渠道实现融资。

  4月12日,奥园称与南洋商业银行恒生银行东亚银行兴业银行香港分行签订总金额约13亿港元三年期银团贷款。据悉,此次银团贷款按三个月香港银行同业拆息(HIBOR)加4.95%的年利率计息,所得款项主要用作现有债务再融资及一般企业用途。

  奥园管理层表示︰“奥园一贯重视融资渠道多元化,2018年与八家商业银行成功完成三轮合共约32亿港元三年期银团贷款;2019年率先打开亚洲美元债券市场,重启内房三年期美元债公开市场发行,发行三年期及四年期美元债共募集资金10亿美元,加上是次银团贷款,有助进一步延长债务期限。奥园将继续贯彻稳健的财务管理,持续优化债务结构,推动业务有质量的快速发展,为股东及投资者带来理想回报。”

  有业内人士称,储备足够粮食的目标,是让整个集团用最短的时间,最少的成本,投入有更大潜力的地块,赚取更多的利润,进而实现弯道超车,让集团利益最大化。

(责任编辑:DF506)

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