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首开集团和房地集团重组 北京国资拉开整合大幕

2019年03月16日 15:00
来源: 中国经营网

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  3月11日晚,在经过几天的舆论发酵后,北京首都开发股份有限公司(600376.SH,以下简称“首开股份”)正式公告宣布,北京市国资委决定对北京首都开发控股集团有限公司(以下简称“首开集团”)与北京房地集团有限公司(以下简称“房地集团”)实施合并重组,将房地集团的国有资产无偿划转给首开集团,并由首开集团对其行使出资人职责。

  首开集团公开表示,此次重组是加快国有经济布局优化、结构调整、战略性重组,有利于通过资源整合,打造全市统一的非经营性资产集中管理处置运营平台。

  国有资产重组合并

  公开资料显示,首开集团成立于2005年12月,是由原城开集团、天鸿集团合并重组而成的北京市市管大型房地产公司,资产总额2000多亿元,年开复工面积上千万平方米,物业管理在管面积4500万平方米。

  首开集团董事长潘利群曾在此前接受媒体采访时透露,首开集团总资产大概80%在上市公司首开股份上。1月9日,首开股份公告称,2018年全年公司共实现签约面积377.56万平方米,同比上升27.97%;签约金额1007.27亿元,同比上升45.58%。

  房地集团于2005年4月由北京市人民政府出资成立,注册资金为8亿元,其在房地产领域的经营范围为施工总承包、房地产开发经营销售、物业管理、从事房地产经纪业务等,在北京开发了国美第一城、明峻嘉园等项目。除此之外,在物业管理方面,管理总面积已达1720.7万平方米。2007年被确定为北京市国资委系统非经营性资产管理平台。截至目前,房地集团共完成18家控股公司、102个移交单位共计350万平方米非经营性资产的接收以及159部电梯、225台水泵的接管任务。

  首开集团表示,双方的合并有利于进一步推动市属房地产企业转型升级,积极参与老城区改造,传承历史文脉,重塑街区生态,助力首都城市有机更新。

  一位曾给首开集团做过咨询工作的业内人士表示,“此次整合后的重点应该包括如何更好地进行经营战略上的整合、组织制度流程的整合、财务上的整合等,最大难点应该还是人力资源整合,如何快速形成企业文化上的融合。”

  与首开集团有过合作的房地产企业人士评价称,重组的两家公司规模不是一个量级上的,两三年内能完成整合就不错了。首开集团是商品房、土地一级开发、保障房都有业务,房地集团是以施工、保障房和公房修缮、古建等为主。

  此次首开集团与房地集团的重组合并,被业内视为北京市深化国资国企改革的一次重要动作。据了解,深化国资国企改革是北京市2019年《政府工作报告》重点内容之一。近期,除了首开集团和房地集团的合并外,3月7日下午,北京市国资委召开了北京国有资本经营管理中心(以下简称“国管中心”)与中关村股权交易服务集团有限公司(以下简称“股交集团”)重组宣布会议。会议上明确国管中心与股交集团实施合并重组,股交集团为国管中心的二级公司,国管中心“十三五”期间发展定位为全国综合性国有资本投资运营平台。

  “京城一哥”地位受冲击

  作为老牌国有房企,首开集团曾有“京城地产一哥”之称,但近几年其在北京的市场份额日渐受到冲击。

  2018年底,首开集团旗下上市公司首开股份实现签约金额1007.27亿元,终于跨入千亿级别。但根据克而瑞数据,集团主要布局的北京地区,已有中海、万科、北京城建、金茂、华润置地、泰禾等房企排在首开股份之前。去年前5月,首开股份的签约销售金额234.83亿元,同比降低29.71%,而在下半年,首开股份却扭转局面,完成了当年初冲击千亿元销售额的承诺。

  《中国经营报》记者了解到,首开股份去年虽有千亿元销售额,但主要是通过扩大合作范围,适当降低权益比例来实现的。从拿地情况来看,近两年首开股份较多项目以合作拿地形式开展,以大本营北京地区为例,2017年,首开股份所取得的16宗地中,14宗为联合拿地。2018年,所拿的6宗宅地中有5宗为联合拿地。根据克而瑞的数据显示,2018年,首开股份实现权益销售额约731亿元。财报显示,2018年上半年,首开股份的毛利润率和净利润率分别为22%和9%,较2017年末有较大幅度的下滑。

  此外,由于首开股份主要布局在北京地区,受近两年房地产调控政策影响,销售业绩增长较为乏力,2017年首开股份销售业绩增速相比于2016年下降31.7%。今年1~2月份,公司共实现签约面积18.8万平方米,同比降低21.59%;签约金额44.47亿元,同比降低26.01%。

  截至2018年末,首开股份累计新增借款余额为203.92亿元,占上年末净资产比例的43.68%。去年底时,首开集团曾一个月内出让旗下四家公司股权。今年3月初,首开股份公告称,拟发行规模不超过50亿元的永续中票,用于补充公司营运资金、偿还金融机构借款及其他中国银行间市场交易商协会认可的用途。此外,公司还拟在北京金融资产交易所申请发行两期债权融资计划(非公开定向债务融资),融资规模总计不超过27亿元,期限均为2年,募集资金拟用于偿还公司债务、项目开发建设及适用的法律法规允许的其他用途。

  从项目来看,近几年来首开集团在各地的拿地成本较高,产品趋向别墅、豪宅等“高端项目”,同时还肩负着北京市城市改造和保障房建设的重任。但一位业内人士表示,“发展慢的原因有很多,包括经营战略、激励机制等,不能一概而论为受政治任务影响。”

  战略转型“城市复兴”

  关于此次首开集团与房地集团的重组合并,据媒体报道,未来两家集团会根据不同业务,在一级开发棚改、二级开发房地产、物业等方面逐步完善合并进程。事实上,房地集团在此类项目上有着较为丰富的经验和优势,成功实施了朝阳区豆各庄一号院农租房腾退项目施工、朝阳区豆各庄二号院危旧房改造项目正在加紧办理立项,申请纳入棚户区改造计划;顺义牛栏山棚改项目20天完成868户居民签约,实现签约期内国有住宅签约率100%,完成居民的搬迁及集体土地征地补偿协议签订,仅用8天完成房屋拆除。而首开集团一直承担着北京市城市改造和保障房建设的重任,在京内有不少棚改项目。

  2018年,首开集团又一次提出了“城市复兴官”的战略转型。首开集团方面告诉记者,近年,首开集团提出的“城市复兴官”这一定位,已经置入到公司业务发展中。围绕城市复兴的定位来审视行业和企业的未来,也是对房地产市场从增量时代转向存量时代的主动调整,包括参与旧城保护复兴、推进老旧小区改造更新、房地产金融、培育社区养老服务业态、打造创客空间、涉足住宅租赁市场等都是城市复兴的具体举措。

  首开股份近期公告显示,公司全资子公司北京首开盈信投资管理有限公司(以下简称“首开盈信”)拟出资不超过4亿元,投资芜湖美和城市更新投资中心(有限合伙),成为芜湖美和城市更新投资中心(有限合伙)的有限合伙人。该项目普通合伙人为天津畅和股权投资基金管理有限公司,合伙企业拟收购北京北三环区域商业物业,通过更新改造等方式进行升级后,继续持有并运营,未来通过物业整售或者资产证券化退出的方式获取投资收益。

  同时,面对一、二线城市写字楼需求强劲的市场情况,首开股份董事会秘书王怡表示,“首开股份自2015年末,成立了首开盈信公司为投资平台,先后与高和资本、远洋资本合作投资房地产金融项目。项目主要关注一线城市的办公、商业及公寓等项目的股权投资及相关投资,依靠改造与资管能力构筑的壁垒,收购低估值的盒子商业和酒店物业。通过重新定位和改造升级,让物业重新焕发价值,带来租金增长,估值提升。截至目前,首开股份以首开盈信为平台,投资房地产金融项目认缴近10亿元,实际出资金额6亿元。”

(文章来源:中国经营网)

(责任编辑:DF120)

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