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地产股债两重天 盯住龙头最踏实

2018年11月07日 04:06
作者:王姣
来源: 中国证券报
编辑:东方财富网

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  资本市场总是容易上演戏剧性的一幕,这一次舞台在地产板块:一边是地产股的大涨,一边是地产债的大跌。

  最近两周,申万房地产指数大涨逾15%,嘉凯城张江高科的累计涨幅高达50%左右;地产债一二级市场则联袂走软,中国恒大借钱成本贵至13.75%,数只个券收益率以数百个基点的速度上行。

  对整个地产行业而言,究竟谁才是“晴雨表”?分析人士称,地产股债走势分离主要在于两者的预期与风险点不一致。未来房地产行业将面临重新定价,板块间的结构分化将更为明显,无论投资地产股还是地产债,都应优选基本面优秀的龙头企业。

  地产股债冰火两重天

  10月中下旬以来,地产股票和债券出现截然不同的走势。

  数据显示,10月19日至11月6日,申万房地产指数涨幅达15.16%。个股方面,嘉凯城、张江高科、华鑫股份分别上涨56%、49%、43%,南京高科市北高新阳光股份等10只个股的涨幅超过30%。

  地产股的强势映照着地产债的惨淡。一级市场上,中国恒大拟发行的三笔美元优先票据中,2年期年息11.00%,4年期年息13.00%,5年期年息13.75%,这一较高的利率水平震惊了业内。

  受恒大高息发债事件影响,二级市场上,地产企业债券大幅下行。据华创证券统计的中资美元债数据,上周近10%的地产企业债券收益率大幅上行100基点以上,近30%的地产企业债券收益率上行超过50基点。另据国泰君安的数据,上周国内地产债活跃券收益率涨跌互现,其中16富力11和16泛控02上行幅度较大,分别上行113基点、90基点。

  值得注意的是,9月下旬以来,债券市场持续走牛,10年国债利率大幅下行20BP至3.50%附近,在此过程中,不同等级的地产债表现分化,市场对低等级地产债规避情绪较重。

  远水解不了近渴

  地产股和地产债何以“冰火两重天”?市场分析称,因近期监管层未提地产调控,市场对调控政策或边际松动的预期有所升温,加之地产板块估值较低,推动地产股反弹行情;但与此同时,“远水解不了近渴”,部分房企内部现金流紧张,导致投资者对地产债仍相对谨慎。

  “地产股债走势的差别主要在于两者的预期与风险点不一致。”联讯证券首席经济学家李奇霖在接受中国证券报记者采访时表示。

  李奇霖称,从年初至10月中旬反弹前,地产股已跌去近50%,估值处于历史低位,在经济环境较复杂、宽信用难度较大的情况下,股票投资者容易博弈左侧机会,市场预期地产调控政策可能会松动以维稳经济,10月中下旬以来,部分城市开始出现调控松动的传言,更进一步增强了股票投资者的信心。

  中信期货股指研究员姜沁补充称,除重要会议未提及房地产,给予市场调控放松的想象空间外,地产股上行还依靠以下两大契机:一是地产PE估值进入历史底部区间,2018年10月18日为8.09倍,距离2014年3月10日前低10.22倍下滑近两成;二是消费白马接连“触雷”,回避概念炒作的资金被迫流向金融、地产,资金面形成正反馈。

  “对于债券投资者而言,看重的还是现金流与违约风险,地产调控政策松动的传言是否属实尚不可知,即使属实,这也需要一段时间与过程,对于房企现在紧张的现金流是远水解不了近渴,因此对于地产债会相对比较谨慎。”李奇霖说。

  浙商期货宏观金融研究主管沈文卓同时表示,“地产股债出现冰火两重天的原因在于,股票受到近期资本市场政策预期鼓舞,股市出现上涨;地产债出现下跌则是由于房地产调控政策并未放松。若限购、限售等调控政策持续不放松,叠加棚改货币化安置比例降低,购房需求缺乏回升的动机,房地产销售增速可能进一步下滑。”

  把握结构性机会

  对投资者而言,究竟该押注调控政策边际放松,还是对地产信用风险保持谨慎?对此,机构称,无论后续政策是否放松,在去杠杆和供给侧改善继续推进的背景下,未来房地产行业都将面临重新定价,无论投资地产股还是地产债,都应优选基本面优秀的龙头企业。

  “尽管近期监管层没有提及房地产调控,但现在还看不到明显的地产放松迹象,调控的力度在短期内可能还会维持。”李奇霖告诉中国证券报记者,如果博弈政策松动的预期没有兑现,调控政策仍将延续,那么,地产股在盈利下滑压力下,可能会出现调整。而由于现金流和政策预期对地产债都不利,短期内仍然需要谨慎。

  美尔雅期货资产管理中心王黛丝则表示,对房地产行业调控的总基调是稳健。就目前经济形势来看,地产也不太可能再被当作逆周期调节工具,估计对房地产行业的调控政策不会继续加大力度,但也不会有明显的松动。考虑到调控政策不会继续加压,以及地产股本身的基本面较好,后续优质地产股还是较有机会。

  对于地产股债的选择,姜沁认为,对于地产股,若博短资金确认A股超跌反弹结束,地产股短线将面临压力,但中期来看,随着消费白马进入最后的补跌阶段,金融地产可能成为资金抱团的新方向,地产股表现理应超过大盘。对于地产债,在融资渠道受限以及政策坚决抑制资金流向地产的背景下,房企整体评级未来或调低,信用利差会维持在当下水平或是继续走扩。

  中信建投:调控政策稳字当头

  重要会议没有提房地产并不意味着房地产政策的大转向,围绕“房住不炒”、“遏制房价上涨”的思路并没有变化,但由于几个因素的出现,进一步强化房地产政策的可能性也在降低:一是经济形势发生变化;二是房地产市场过热的局面得到了一定的控制。未来出现更重量级的政策的可能性下降,市场的预期也将更加稳定。

  中债资信:房企信用基本面分化

  在较为严峻的市场环境和融资情绪下,龙头房企的竞争优势将进一步凸显,行业集中度将进一步快速提升,龙头房企的销售现金回笼仍将稳步增加,境内、外融资途径畅通的大型房企的经营及财务表现仍将得到边际改善;而中小房企则更易受不利因素的影响,销售现金回笼将直接受到冲击,若仍保持较大规模的投资支出,且加之融资受阻,其资金链发生风险的风险加剧。

  华创证券:看多地产龙头价值

  目前行业积极因素正在酝酿、预计后续政策环境将逐步改善;中期来看,本轮供给端调控导致资源正快速向龙头集聚,融资集中度->拿地集中度->销售集中度,将推动头部房企销售大增;目前板块低估值背景下继续看多地产龙头相对和绝对价值,并维持板块“推荐”评级。

(文章来源:中国证券报)

(责任编辑:DF407)

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