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十月首周楼市销售回暖?“金九”不再 “银十”仍难料

2018年10月10日 08:55
作者:正逸
来源: 东方财富网

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  9月被认为是房地产销售的黄金时期,但今年的楼市“金九”却没有如期出现,那么10月是否能迎来“银十”呢?

  金九不再

  中金公司的统计显示,9月该机构监测的全国60个城市新房销售面积环比仅增长1%,显著低于历史季节性水平,数据显示过去7年的9月份平均环比增长8%。

  另外,9月60城销售同比增幅由8月的21%大幅收窄至3%,其中一二线样本城市销售同比增幅为5%,而三四线样本城市的这一数据仅为1%,一二线城市房地产销售表现整体优于三四线。

  房价方面是否真的下降?数据显示,个别区域存在价格调整,但并无普遍意义上的大幅降价。9月60城新房销售均价同、环比分别增长13%和3%,并非出现普遍降价,尤其核心城市的核心区域房价依然坚挺,出现价格调整的多为前期房价涨幅较大的非核心区域。

  中金公司认为,局部降价的原因一方面来自楼市持续高压政策下购房人观望情绪加深,另一方面因开发商推盘放量后促销力度提升。未来此类区域房价仍有可能延续疲弱走势,但全国层面并不具备房价普降基础。

  银十可期?

  中金公司的统计显示,在同比增速方面,十月首周销售已有回暖。10月首周60城新房销售面积同比增长38%,大幅强于9月的同比增速。不过,因十一假期多数城市备案系统不开放,绝对销售量过小且波动性较大,单周销售数字的代表性并不强。

  中金公司判断10月销售同比增速大概率将伴随推盘量的进一步提升和基数下行较9月出现上修,预计全国商品房销售面积9月、10月分别同比增长2%和8%。

  此外,东吴证券的统计却显示,在销售面积方面,10月第一周(9.29-10.5)全国新房总体销售情况同比有一定幅度增长,而环比却有下滑。其数据显示,全国35个城市一手房成交287.9万平方米,而2017年同期成交221.1万平方米,同比增长30.2%,环比下降22.1%。

  9月房企销售数据强劲

  2018年9月当月TOP100、TOP50、TOP10房企销售额(流量金额)同比增速分别为34%、33%、26%,较8月当月下降18、17、0个百分点。受2017年8月低基数影响,9月同比增速数据较8月高位大幅下降,但单月销售额绝对值依然在增加,环比分别增长13.0%、17.2%、23.4%。

(图片来源:天风证券)

  从累计值来看,2018 年1-9月TOP100、TOP50、TOP10房企销售额(流量金额)同比增速分别为40%、39%、29%,较1-8月分别下降1、1、0个百分点。我们认为随着棚改货币化逐渐降温、新房二手房价差逐步收敛,不排除销售去化率进一步下降,但由于房企推盘量增多,预计增速可能进一步放缓,但不必过度担忧。

(图片来源:天风证券)

  单从各家房企9月的销售额看,恒大今年单月销售额首次登顶,绿地、融创分列二、三。其中,恒大9 月实现销售600 亿元,同比增长36%,较8月份提高19个百分点。绿地552亿元,同比增长52%,较8月份提高2个百分点,单月增速在前十名房企中仅次于新城控股。融创530 亿元,同比增长23%,虽然单月增速较8 月份下降9个百分点,但1-9 月累计增速仍然达到56%。

(数据来源:克尔瑞)

  降准将带来利好?

  近日,央行发布公告称,为进一步支持实体经济发展,优化商业银行和金融市场的流动性结构,降低融资成本,引导金融机构继续加大对小微企业、民营企业及创新型企业支持力度,中国人民银行决定,从2018 年10 月15 日起,下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1 个百分点,当日到期的中期借贷便利(MLF)不再续做。

  长江证券分析认为,历史上单次降准基本上为50BP,本次降准力度较大,降准所释放的部分资金用于偿还10月15日到期的约4500亿元中期借贷便利(MLF),除去此部分,降准还可再释放增量资金约7500 亿元。

(图片来源:长江证券)

  该机构认为,本次降准力度较大,对地产板块及基本面或呈正向影响。降准有助于改善流动性现状,对于地产来说,流动性的好转既有助于改善板块的预期,又对楼市的供需端产生积极作用,从而促进基本面好转。

(图片来源:长江证券)

  从基本面来看,降准促使市场流动性改善,对于楼市供需端的资金情况有明显的提振作用,从而促进商品房的销售。降准有助于改善市场流动性现状,从而对于居民购房端和房企融资端的资金情况均产生积极作用,考察历次降准周期,供需端的资金情况都有着明显的改善,从而对于商品房的销售产生促进作用。

  不过东兴证券分析认为,本次降准对房地产的影响不宜过分期待。从以往经验看,降准与楼市有较为明显的正相关性,但以往货币放松多数有调控政策放松的影响,而本次货币放松的同时调控政策持续高压,因此降准对于地产的影响仍然有待观察。

(责任编辑:DF120)

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