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任泽平:本轮房地产调控的回顾、反思和展望

2018年10月06日 07:51
作者:任泽平
来源: 泽平宏观
编辑:东方财富网

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摘要
从全国一盘棋到“因城施策”、探索建立长效机制,是本轮调控思路和理念的重大转变。未来调控将走向何方?深化住房制度改革是治本之策。

  核心观点

  1、14-18年的调控是中国二十年房地产调控史的微缩版。

  短短四年,经历了全面刺激(14年930起)和紧急收紧(16年930起)两种调控方向,几乎动用了政策工具箱里的所有工具,这四年是研究房地产政策的完美样本。

  2、本轮调控周期经历5个调控阶段,4次刺激,1次收紧,2个调控目标。

  房地产调控的目标只有两个:避免过热和防止过冷。16年217以前在于防止过冷,16年930后在于避免过热。

  (1)14年930:宽松重启。在“稳增长+去库存”诉求下, 14年6月起非一线城市限购陆续取消,市场却反应平淡。9月30日,以放松限贷为特点的全国性宽松开启:二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”,同年11月央行重启降息。

  (2)15年330:宽松加码。市场无明显复苏迹象,地产投资降至冰点。3月30日五部委将二套房首付比例降至40%、出售房屋营业税免征年限由5年缩短至2年。降低首付比例直接提高了居民杠杆水平,营业税减免优惠刺激了居民换房热情,此后央行3次降息、2次降准,全面宽松就此开始。

  (3)15年930:全面宽松。由于库存仍处高位,9月30日,四部委再出两项新政,将非限购城市首套商贷首付比降至25%;同时提高公积金贷款额度、全面推行异地贷。此后商贷首套首付比又降至20%,二套首付比降至30%,央行再度降息降准各1次,利率优惠叠加低首付,信贷处于全面宽松状态。同时,2015年12月中央经济工作会议提出供给侧改革五大任务之“去库存”,棚改货币化力度加大,一二线城市房地产市场启动。

  (4)16年217:最后一击。热点城市复苏明显,区域分化显著。2月27日,下调房屋交易环节契税,是本轮调控的最后一项重大全国性政策,四招“刺激组合拳”出尽,一二线城市房地产市场全面启动并迅速向三四五线城市蔓延。

  (5)16年930:回归本源。热点城市房价上涨引起中央警惕,2016年9月30日之后北京等16个热点城市推出楼市新政,调控全面转向。

  紧缩力度空前。“限购、限贷、限售、限价、限土拍、限商改住”六限推进,房地产融资全面收紧。

  棚改、大都市圈外溢、产业人口转移和农民工返乡购房等推动多年不涨的三四线“逆袭”,开发商库存转化成居民库存。16、17年棚改货币化对全国住宅销售的拉动为18.1%和21.4%。作为棚改主战场的三四线城市销售大幅反弹,17年底住宅成交面积占全国成交面积的67%。

  市场局部出现失灵。

  限购迅速冰封市场,但未解决大都市圈一体化的问题。如环京区域全面限购,市场瞬间降温,而从北京疏解到环京的人,却暂时没有购房资格,供需承接不上。

  限价政策带来的“新房二手房价格倒挂、精装改毛坯交房”问题。前期部分热点城市阶段性地采取限价政策,对于快速降温有其必要性,但也带来新房二手房价格倒挂、老百姓抢购新房、高价房无法网签等问题,后期还要逐步完善。限价造成精装房改成毛坯销售,使建筑品质出现倒退。

  3、2014-2018年调控的新思路、新工具、新方向

  (1)新思路:从全国一盘棋到因城施策。

  本轮调控的前半段几乎是历史的翻版,政策以全国性调控为主。16年217以后调控思路发生重大转折,开始强调“因城施策”。此后房地产调控跟随房价呈现“核心城市到非核心城市”、“发达城市群向欠发达城市群”的迁移特征。到2018年,调控已经深入到三四线城市以及非热点城市群,本轮调控力度空前。

  (2)新工具:行政手段和人口政策创新。

  本轮调控在政策工具上有两个变化,一是行政手段创新:以“限购”为代表的行政措施于2010年引入,在本轮调控中演化成“限购、限售、限价、摇号、限土拍”等多措施为一体的需求控制政策。调控工具创新反应调控形势的严峻性。二是不同的目标对冲政策效果。各城市全面放开落户限制,甚至拉开“抢人大战”。17年3月以来50余城出台人才引进政策,显著推升落户人口,刺激购房需求。测算人才引进政策对城市交易量的推动在7%-30%左右。“抢人”削弱房地产调控效果。

  (3)新方向:从短期调控到住房制度改革。17年2月总书记首次提出“研究房地产长效机制和基础性制度安排”,是短期调控向长效机制和住房制度构建转变的开始。17年10月十九大报告指出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,为住房制度改革指明内涵。本轮调控是新一轮住房制度改革的起点。其中租售并举在本轮调控中首获突破,例如上海率先推出租赁用地供应,在土地供给、租赁房供给上先行先试,开全国之先。

  4、本轮调控的反思与展望

  从全国一盘棋到“因城施策”、探索建立长效机制,是本轮调控思路和理念的重大转变。但仍有需要反思的地方:

  (1)调控政策工具及效果分析

  金融政策直接影响购买力,短期刺激效果最好。财税政策直接影响市场供应。“限购”等行政措施短期效果直接,但不解决根本矛盾。土地政策对住房中期供求影响较大。人才引进政策对住房需求推升明显。

  (2)重行政调控轻经济手段

  我们在《房地产周期》专著中提出业内广为流传的标准分析框架“房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融”。

  人口决定需求、土地决定供给、金融决定需求的释放。短期的调控政策,或刺激需求急剧释放、或压抑需求延后释放,只是短期的权宜之计,无法解决长期供需不平衡的根本矛盾。本轮调控短期行政手段“创新”不断,“限购、限价、限售、限土拍”使宏观销售数据短期冷却,微观上,新盘开盘即售罄的“购房热”不断出现,说明热点城市供需不平衡的长期矛盾依然存在。未来需要从行政手段向经济手段过度,采取经济手段,核心是实现供求平衡和需求平稳释放,进而实现价格稳定和市场平稳健康发展。

  (3)重抑制需求轻增加供给、重短期调控轻长效机制。

  本轮调控和过去一样,重使用需求端政策,如“调首付比例”、“调贷款利率”、“限购”、“限售”、“调交易契税”等。需求抑制是暂时性政策,松动后需求会大幅反弹。而供给端的政策,如人地挂钩、确立城市规划的大都市圈战略、调整土地供给、调整住宅工业商业用地结构、增加保障性住房、完善租赁市场等才是平衡供需的长期之策。

  (4)政策切换加剧市场波动。

  四年间调控从刺激到收紧的紧急切换,是中国二十年房地产调控的缩影。调控在“刺激-收紧-再刺激-再收紧”之间反复变动,刺激带来局部泡沫,过度收紧引发库存风险,政策本身加剧了市场的波动。

  (5)中央和地方目标冲突下因城施策面临考验。

  房地产市场是极具地方特色的市场,本应由地方政府守土有责,充分担负起“因城施策”的任务,可在实际中,也存在一些问题。

  有些地方政府支出过度依赖土地出让收入和房地产相关税费,实际上是当地房地产市场火爆的受益者,从某种程度上乐见其涨。调控权下放到地方后调控演变成“被动式调控”,缺乏自约束机制。

  (6)应宣告去库存任务基本完成。

  15年以来“去库存”作为调控基调已持续近三年,中央定调从15年的全面去库存,到16年“因城施策去库存”,再到17年底“部分三四线城市和县城去库存”。当前全国商品住宅库存已降至2012末的水平,三四五六线城市甚至也出现了大面积大幅度的上涨,各方面指标显示“去库存”任务基本完成,应宣告“去库存”相关政策基本退出。如仍处于“去库存”的思路下,加剧部分城市住宅供求紧张和房价上涨的风险。

  (7)住房制度的价值有待明确。

  解决居民住房问题,必须“高收入靠市场,中等收入靠支持,低收入靠保障”。本轮地产调控中,棚户区改造显著提升了棚改户住房条件,改善了城市面貌,但是少数地区过度棚改、过度货币化安置,棚改户获得超额福利,失去住房保障要义。对于中等收入家庭,由于信贷政策持续变动,无论是刚需还是改善性需求,都未获得持续有效的支持。对中端群体的支持在本轮调控中依然被忽视。而 “限购、限价”等行政管制下建筑质量倒退,“毛坯房”取代精装修房,也是市场失灵的直接表现。

  5、未来调控将走向何方?深化住房制度改革是治本之策。

  调控影响短期波动,住房制度才是决定一国房地产市场平稳健康的根本

  未来从供给着手,从短期调控政策过渡到长效机制建设、从行政手段过渡到经济手段、从商品属性为主过渡到构建强调居住属性的住房制度非常重要。在“房子是用来住的,不是用来炒的”旗帜指引下,建立“多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”将是住房制度改革的新方向。

  按照“房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融”的分析框架,建议根据人口流动情况分配建设用地指标,根据库存去化周期调节土地供应,优化城市工业用地、住宅用地和商业用地结构;金融政策鼓励支持刚需和改善性需求,抑制投机性需求。

  风险提示:政策推动不及预期

(责任编辑:DF078)

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