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任泽平:新兴经济体的核心城市房地产具有较大投资潜力

2018年08月23日 08:52
来源: 微信公众号泽平宏观
编辑:东方财富网

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摘要
从全球资产配置角度看,一些经济增长潜力大的新兴经济体、特别是其核心城市房地产具有较大投资潜力。

  导读

  我们在《房地产周期》一书中提出了业内广为流传的标准分析框架:房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。本篇放眼全球近百年房价走势,考察驱动不同经济体和主要大都市圈房价走势的因素及规律。

  摘要

  不同经济体房价涨幅差异大:经济增长带来的收入效应、人口总量与结构变化引起的人口效应、货币供应带来的货币幻觉、住房制度影响的供求格局。1)1970-2017年23个经济体房价累计涨幅中位数为20.6倍、年均增速平均为6.5%其中有南非、英国、澳大利亚等7个经济体累计涨幅在40倍以上或年均增长超过8%,也有德国、瑞士、日本、泰国等4国累计涨幅低于4倍或年均增长低于3.5%。2)1970-2017年,23个经济体本币房价年均增速、本币名义GDP增速分别为6.5%、7.8%,二者相关系数为0.71。名义GDP可分解为人均不变价GDP、人口、GDP平减指数三部分,再加上影响供求格局的住房制度,上述四方面可较好地解释不同经济体房价长期走势差异。总体来看,大部分经济体本币房价上涨主要是货币现象,但货币超发易滋生房地产等资产价格泡沫,极端情况下可能引发经济危机,十次危机九次地产,比如1990年代日本房地产泡沫和2007年美国次贷危机。由于新兴经济体较发达经济体广义货币增长快,因而本币房价涨幅较大。2010-2017年新兴经济体房价年均增长5.6%,超过发达经济体3.6%的房价年均增速。3)美元房价涨幅与本币房价涨幅差异明显。如果一国货币严重超发,本币房价大涨不意味着美元房价大涨,在全球来看不一定具备投资价值。比如,南非1970-2017年本币房价涨幅高达85.2倍,但美元房价涨幅仅为3.6倍。总的来看,1970-2017年22个经济体美元房价增长与美元GDP增长的相关系数为0.48;2010-2017年全球48个经济体的相关系数达0.8。美元房价长期走势亦可参照本币房价长期走势做相应的因素分解。

  一国内部哪个区域房价涨幅最大:人口流入的大都市圈。1)由于人口向大城市及大都市圈集聚,首位城市房价涨幅显著超过全国平均水平。英国伦敦最近50年房价涨幅达106倍,远超英国整体的61倍;法国巴黎市1965-2015年房价上涨32.5倍,明显超过法国整体的22.7倍;美国纽约市1975-2017年房价上涨8.1倍,高于美国整体的5.6倍。日本地价在泡沫破灭前36年上涨82倍,六个核心城市地级涨幅更是高达210倍。2)在大都市圈内部,核心区域房价涨幅显著高于其他地区。在英国,1995年1月至2018年3月,内伦敦房价上涨6.4倍,大于外伦敦的4.8倍。在法国,1997年4季度至2017年3季度,巴黎市房价涨幅达2.95倍,明显超过近郊三省的1.97倍、远郊四省的1.43倍。在美国,1987-2017年,纽约市曼哈顿区、皇后区房价分别上涨2.14、2.22倍,超过纽约市和纽约分区的1.41、1.43倍。在日本,在房价见顶前五年,东京都区部房价上涨2倍,高于东京都的1.8倍和东京圈1.2倍。3)人口流入幅度大的地区,房价涨幅可能更大。当前纽约地区虽仍为美国第一大都会区,但过去近60年人口增幅明显不及洛杉矶地区,因而房价涨幅相对较低。1975-2017年,纽约分区房价上涨9.5倍,明显低于洛杉矶分区的13.9倍。日本东京都因人口持续流入,在地产泡沫破灭后于2006年率先反弹,2006-2016年累计上涨11.7%,居日本之首。

  结论:大都市圈房价跑赢印钞机,构建居住导向的中国新住房制度。1)从全球视角看,一国房地产市场取决于:经济增长、人口变化、货币供应、住房制度。其中前两项是基本面因素;货币超发会导致国内本币房价大涨但不一定美元房价大涨,即在全球视角下不一定具备投资价值;住房制度是一国房地产市场的政策导向。2)房地产具有抗通胀属性,能部分分享经济增长红利;长期来看,全球货币超发是普遍现象,广义货币增速多高于名义GDP增长,能够跑赢印钞机的资产不多,在多数国家大都市圈的房地产是其中之一。我们在货币超发与资产价格:中国研究发现,过去四十年,中国广义货币供应量M2年均增速15%,1998-2017年M2增长16倍,从各类资产价格表现看,绝大部分的工业品、大宗商品、债券、银行理财等收益率都大幅跑输,只有少数一二线地价房价、医疗教育等服务类产品、股票市场上的核心资产等收益率跑赢这台印钞机。3)从全球资产配置角度看,一些经济增长潜力大的新兴经济体、特别是其核心城市房地产具有较大投资潜力。4)构建居住导向的中国新住房制度。包括推行新增常住人口与土地供应挂钩;保持货币政策和房地产金融政策长期稳定;从开发商为主转变为政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等多方供给,丰富供应主体;推进房地产税改革,抑制投机型需求。

  风险提示:房地产投资收益等测算未考虑税收、租金等因素。

(责任编辑:DF078)

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