万科股东大会现场实录 表决百亿融资方案 - 东方财富网
万科股东大会现场实录 表决百亿融资方案
万科2009年第一次临时股东大会现场
15日下午，万科2009年第一次临时股东大会在深圳梅林总部进行。从下午一点开始陆续有不少股东来到会场签到登记。
会议工作人员表示，受今天凌晨台风的意外影响，现场出席本次股东大会的股东数量较以往几届略少，一些已经预先登记的股东也未能出席。不过他同时也表示，虽然到场的股东可能略有减少，但由于本次股东大会启用了网络投票平台，股东也可以通过网络对所有议案进行表决，因此融资议案的表决并不会受到影响。
下午14：00，万科2009年第一次临时股东大会正式启动。
供应紧张、政策微调等因素影响市场
9月15日，万科2009年第一次临时股东大会在其深圳总部举行，审议万科此前公布的再融资方案。会议由公司总裁郁亮主持。
在分析近期房地产市场情况时，万科执行副总裁肖莉称，七八两月部分市场成交有所放缓，主要受到新房供应不足和政策上的微调的影响。
由于上半年市场迅速回暖，前期市场存货消化速度超出预期，新房供应相对紧张。而近期影响市场的各种因素中，二套房贷政策的微调最受关注。
她还表示：“相对而言，一线城市受前期价格上涨和房贷政策微调的影响较大，二三线城市成交缩量受供应不足的影响较大。”
万科执行副总裁肖莉发言
肖莉：政策微调及时，市场和07年不同
在分析房地产市场情况时，万科执行副总肖莉表示，由于二套房政策微调比较及时，近期市场与07年的情况有很大不同。
她列举了两个数据：07年9月政策转向时，万科所重点关注的14个主要城市的成交批售比已经低于1，市场已经供过于求;而09年7月政策进行微调时，14城市的成交批售比为1.78，成交批售比是指一段时期内市场销售和批准预售面积的比例，大于1意味着市场供应还跟不上销售速度。
肖莉表示，新房供应不足跟08年开发商大幅度降低开工有关，从开工到销售是需要一年或者以上的时间，所以反映在现在是供应不足。
肖莉认为，总体来看，房贷政策微调是有助于市场趋向平稳，万科认为这有助于促进未来市场往一个稳定和平稳的方向发展。
肖莉：选择公开增发是从公平性角度考虑
对于为什么选择公开增发的融资形式，肖莉表示“从公平性以及现有股东利益考虑：非公开发行最多只能选择10家机构，公开增发方式则可以让更多投资者参与进来，对股东而言更有公平性。”她同时表示，由于万科既有A股也有B股，从操作上讲，配股也不可行。发行可转债则会在短期内增大公司的资产负债率，对公司债务融资形成压力
万科此次公开增发将采取向老股东全额优先认购的方式，如果方案通过并正式实施，发行价格按照规定不低于招股前20个交易日，或者公告日前一日均价。这个定价是目前的相关规则所确定的，但公司在发行的时候会选一个对所有股东更为有利的发行时机。
如果融资规模不超过112亿，按照8%摊薄，万科大约可发行8.7亿股A股，据此测算，万科如果成功增发，净资产将达到457亿，增加32.44%，每股净资产3.85元，假定ROE保持不变，每股收益增加22.73%， 资产负债率将由66.43%下降为60.95%。
100项目在建 53项目拟建 万科存在融资需求
万科执行副总肖莉在介绍融资方案时表示，公司有信心持续保持增长，为股东提供良好的回报。公司也希望能获得股东多的支持，进一步促进公司的发展。
肖莉表示，万科目前的资产负债率在行业中略微有一些偏高，但也还处在相对合理的状况，融资主要还是体现为促进发展的需要。她表示，下半年公司还会有一些约定性的支出，如工程款、地价款。她预计政府的土地供应下半年还会有较大提升，考虑到未来的增长需要，万科目前的土地不足三年的开发，公司下半年还会拿一些地。
截至今年中期，万科共有在建项目100个，拟建项目53个，合计153个项目需要后资金的后续投入。而中期时，万科对今年的开工计划进行了大幅调整，从原计划的403万平方米上调逾四成至585万平方米。
肖莉还表示，房地产行业中，从05-08这三年融资情况来看，万科融资额占05年末净资产倍数是很低的，只有1.65倍，而很多同行都在在2-3倍以上。她表示，从加强公司行业地位的角度考虑，这次融资对公司后续发展和竞争力也是非常有必要的。
郁亮在回答股东提问
郁亮：万科已重回增长轨道 不追求规模速度 但追求规模优势
在回答股东关于万科目前处在哪一发展阶段的问题时，郁亮表示，万科08年的净利润下降只是一个暂停，而不是一个拐点，公司管理层确信万科已经重新走上增长的轨道。万科增长的动力，从大的环境看，是中国经济社会给房地产行业提供的广阔空间，从公司层面，则体现为质量和效益的提升。
郁亮认为，只是追求规模对股东价值来说可能不是最好的方式，万科将由原先追求规模、速度转向更多追求质量、效益，同行相比，万科在这方面空间很多。他以此前万科装修房标准化之后的一次采购为例，表示通过集中采购，成本降低了逾1成。
他表示，万科设想在未来3年左右时间，做到80%的项目是标准化项目，以充分发挥集团的规模。
他同时还提出，公司希望通过向质量效益的转型，使未来盈利的增长超过公司规模的增长。
继续坚持住宅开发 也须学好做商业配套
会议上，有股东提出，万科一直专注住宅，通过快速周转，使企业高速成长，这一商业模式已经成为行业的标杆，但如果未来地价上涨快于房价，公司是否考虑有向商业地产转型。
对此郁亮表示，万科继续发展住宅为主是毫无疑问的事情，商业地产对资金占压大，如果没有合适的金融工具，开发的风险并不低。
万科目前的商业模式依然适用，但随着万科住宅总量的增加，加上公建配套比例越来越高，公司未来几年的配套商业规模可能会达到200到300万平米，因此万科也必须学习做好商业配套。
郁亮：费用与总部奖金挂钩 严控费用率
针对有股东提出公司如何提高毛利率，郁亮表示，万科一直强调快速周转，不囤地、不捂盘，在周转方面具有优势。但公司在成本方面确实也有很多可改进的空间。公司对成本问题已经进行了深刻的反思，
“今年以来公司采取了一系列措施，”郁亮介绍称，“公司跟总部的员工有一个约定，如果今年营业费用跟管理费用加起来占整个销售费用比例不能下降20%，包括管理层在内的总部的奖金都会下调。从今年上半年情况看，费用控制已经取得了比较明显的效果”
郁亮还表示，公司除了严控费用之外，还在提高回报方面进行了一些思考，探索更深入的挖掘土地价值。他表示：“同行好的做法我们也在学习。未来万科不仅是快，项目盈利能力也会加强。”
郁亮：使工厂化成为万科的竞争优势
在回应投资者关于工厂化的问题时，郁亮表示工厂化和个性化并不冲突。他以汽车行业为例，表示尽管采取了标准化生产，但并不影响汽车消费市场的个性化需求，市场产品的品牌、排量、颜色、内装饰、外形都会存在不同，房地产行业的工厂化建造方式跟客户需求之间也不存在矛盾。
郁亮还列举了香港政府推广工厂化的例子，表示工厂化的建筑方式因为其环保节能的特性，政府一般都会给以鼓励和支持。目前万科在这方面已经争取到了一些支持，还有政府希望在保障性住房中采用工厂化技术。他认为从趋势上看，工厂化将是是未来万科竞争优势，万科在这方面投入的努力，将帮助公司未来在市场上把握主动，获取先机。
郁亮：增发对股东价值影响有限
万科股东大会上，有投资者向万科总裁郁亮提出问题，万科会如何保护现有的流通股东利益。
郁亮表示，公司在提出融资方案时就对股东的利益进行了充分考虑。万科此前就有了融资的设想，年报中也有提及，但直到现在才正式提出融资方案。
郁亮回忆：“我记得有一次在股东会上，曾经谈过，我们需要确认万科走上增长轨道的时候，也就是说能够再次给股东创造更多价值的时候，万科才再融资。今天提出再融资的想法，是确信我们走上增长轨道，能够为股东带来更多价值，才做这件事情。”
郁亮坦承，增发股票后短期内，净资产、ROE可能暂时略有摊薄，但由于此次增发的规模控制较好，因此对股东价值的影响十分有限。他还表示将努力工作，通过业绩增长尽快消除这些影响。
郁亮最后说：“希望这回我们发行完后，万科业绩可以进一步提升，从而把股东的利益照顾好。”
万科：拿地避免与人“血拼” 发挥战略纵深优势
在谈到万科不拿地王时，郁亮表示，地王的一个特征是参与者激烈竞拍，“血拼到底”，而万科目前完全可以发挥战略纵深优势，避免与人“血拼”。目前万科已经进入了32个城市，公司在更大的范围内寻找更好的土地市场机遇。他举例说，30个亿在核心城市可能还拿不到特别好的地，但是放在其他地方就很多机会。万科的这种战略纵深优势，使万科有更大的腾挪空间，能捕捉到更好的项目机会。
不过，他同时也指出，这种战略纵深对于企业自身管理能力是一个巨大考验，“比如达到200个项目的规模时，你是否能找到200个优秀的项目经理”，他认为目前和万科一样具备这种管理水平的企业还不是很多。
“此外，万科还具备一定的体制优势，比如良好的公司治理，和开放透明的管理体系，优秀的管理团队等，这也使万科能够做到比较长远的平稳增长。”郁亮表示。
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