*ST二纺重组转型地产 投资者质疑土地评估严重缩水 - 东方财富网
*ST二纺重组转型地产 投资者质疑土地评估严重缩水
经历一个月的停牌后,*ST二纺(进入该股吧，新版行情)重组预案终于揭晓。9月1日晚间,*ST二纺发布的公告显示,公司将与上海市北高新有限公司的资产进行置换。如果重组成功,*ST二纺将由纺织机械转型为地产股。
与此同时,也有部分投资者质疑*ST二纺预案中提到的拆迁补偿评估值为何是约3.4亿元,而不是10.4亿元？据了解,*ST二纺此前与上海市虹口区土地发展中心友好协商拟签订《国有土地使用权收购合同》,其中,土地补偿金合计为10.4亿元。因此,投资者质疑土地评估是否过低？
为何10.4亿土地估值缩水为3.4亿？
*ST二纺发布的重组预案显示,公司控股股东太平洋机电集团首先将其持有的全部*ST二纺2.37亿股股份无偿划转给市北集团。市北集团以其合法持有的园区地产开发及销售类资产及负债,与*ST二纺扣除现金2亿元后的全部资产及负债进行资产置换,如有资产或负债无法转移则以现金方式调剂。置入资产与置出资产如存在差额,则以现金方式予以补足。
公告显示,本次拟置出资产2009年6月30日未经审计账面价值为1.56亿元,经初步估算价值约7.26亿元。拟置出资产预估值与未经审计账面价值相比,预估增值5.7亿元,增值率为365%。
对于高增值率,*ST二纺解释称,主要是由于动迁补偿以及设备评估增值造成。该公司纳入拆迁补偿范围的房产账面值约2.08亿,拆迁补偿评估值约3.4亿,预估增值1.32亿元。无形资产帐面值为0.21亿元,预估值为3.89亿元,预估增值3.68亿元。此外,因机器设备实际成新率以及不可动迁设备的动迁补偿金,均大于账面净值,从而导致评估增值。
重组预案公布后,投资者提出质疑,在此前征用土地的公告中公司还称土地补偿金合计为10.4亿元,但现在为什么公司置出资产初步估值仅仅约7.26亿元？其中,拆迁补偿评估值为何只有约3.4亿？即使加上拆迁补偿范围的房产账面值约2.08亿后,也才5.48亿元,那么,另外5亿的土地补偿金到哪里去了？
9月2日,本报记者致电*ST二纺,董秘办人士说:“这次公司公布仅是预案,要想最后决定还需经过层层审核,另外,这次预案制定的时间很紧,从8月3日到9月2日仅仅才一个月的时间,数据还没经过审核,但我们保证资产不会低估。之所以置出资产的初步估值约7.26亿元,是因为公司置出的资产还要算上以前的负债,经过多年的亏损,公司的负债也不少。”
后来,董秘办人士进一步解释,10.4亿元的土地补偿金包括设备搬迁、当地征地的费用、工人的工资与停工损失等,而3.4亿元的拆迁补偿估值只是其中的一部分。换句话说,10.4亿是所有资产,但是减去上述费用后只剩下3.4亿元了。
转型地产股 身价倍增
*ST二纺的重组方市北集团由闸北区人民政府全额投资,列属该区国资委管理,负责上海市北高新技术服务业园区的建设开发和招商引资等。
公告显示,拟置入资产为市北集团合法持有的园区地产开发及销售类资产及负债,包括5个地产开发项目以及开创公司100%股权,中铁市北40%股权,以及中冶祥腾34%股权。
数据显示,2006年,市北集团实现园区内地产销售收入1.32亿元,2007年实现园区内地产销售收入1.26亿元,2008年实现园区内地产销售收入3.95亿元。
此外,上述5个地块有3个为已完工,一个在建,另一个则依旧未动。而上述三家公司均含有园区开发业务。上述资产今年上半年1至6月实现营业收入7262万元,净利润为736.71万元,净资产收益率1.08%,公告称,预计2010年度净利润可达7312万元。
重组完成后,市北集团从事园区土地一级开发等相关的业务,上市公司从事园区地产开发及销售业务,不存在实质性同业竞争。
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