中信建投：新华百货 新门店增厚业绩在未来
事件
新华百货（600785）(进入该股吧，新版行情)全资子公司银川新华百货老大楼有限公司近日与宁夏名都实业有限公司签订了房屋租赁合同，该合同履行将增加老大楼经营面积约10700 平方米(其中资产置换获得1200平米，同时租赁9500平米，租赁期15年)。租约安排为：第一年和第二年每平方米年租金774元，第三年起每年按上年租金额递增3%(15年年均租金约887万元);该房产预计不迟于2012年5月交付使用。
简评
预计新门店将增厚公司2012 年后的业绩
该门店在2012 年5 月左右才能交付使用，因此其对公司2009-2011 年的业绩不产生任何影响。该门店第一年及第二年的租金成本为774 万元(营业面积9500 平米)，与公司东方红广场3000 万元年租金水平相比(建筑面积4.6 万平米)，该门店的租金成本压力要小得多。而且公司可以通过资产置换，盘活原
有资产，增加商业经营面积1200 平米。另外，由于该门店位于老大楼旁边，且依靠公司较强的管理能力以及在当地极高的品牌号召力，我们预计该门店有望在2013 年进入盈利期，并增厚公司业绩。
新门店成熟后将增厚公司EPS0.11 元
公司老大楼现经营面积1.5 万平米，08 年营业收入和净利润分别达到3.69 亿元和2647 万元，其平销达到24551 元/平米，销售净利率达到7.17%，属于一家成熟型门店。由于公司新租赁门店位于老大楼南侧，因此我们简单的参照老大楼目前的盈利能力来测算新租赁门店进入成熟期后的盈利能力。经测算，新租赁门店进入成熟期后，将对公司贡献销售收入2.63 亿元，贡献净利润1884万元左右，按现在的股本测算将增厚公司未来EPS0.11 元左右。
维持 09 年高增长预期，公司未来发展依然有亮点
由于受百货大楼装修后重新开业、毛利率提升以及奖励基金计提结束等利好因素影响，公司09 年仍有望维持高速增长。另外，公司本身是一家质地优良，区域竞争优势（净值，档案，基金吧）十分明显的商业上市公司，即使在行业景气下降的情形下，公司仍将有望保持较为稳定的内生增长速度。其次，如果公司向物美集团定向增发控股物美商业，公司的百货业务与物美商业的超市业务方面的互补优势将进一步强化，并为未来公司的百货业务拓展到华北以及江浙地区奠定了基础，公司的增长瓶颈将得到有效突破，定向增发如果重新启动将对公司未来的发展形成重大利好。
盈利预测和投资评级
我们依然维持前期的盈利预测，在公司2009 年不存在奖励基金计提压力的前提下，预计公司2009-2011年的EPS 将分别达到0.78 元、0.91 元、1.07 元。如果定向增发完成，我们预计对其整体EPS 不会产生明显影响。
根据 2009 年7 月9 日的收盘价，公司18.06 元的股价对应的09 年的动态PE 为23.07X，而目前我们重点关注的百货公司以及超市公司09 年平均动态PE 已经分别达到33X 和42X。我们认为公司目前仍然被低估，我们按照公司09 年30X 的动态PE 对公司进行估值，认为其未来6 个月的合理目标价在23.4 元(对应2010 年的动态PE 为25.7X)，相对于目前的股价仍然有30%左右的上涨空间，依然维持“买入”评级。
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