中银国际：中华企业 受惠上海楼市高温 - 东方财富网
中银国际：中华企业 受惠上海楼市高温
上海房价涨升趋势已经形成
上海房地产市场：供应紧缺，量价齐升
上海市场近期成交量已经接近 07 年5-10 月的高峰期水平，09年至今周均成交量为48.85 万平米，仅比07 年全年平均量下降了8%。
截至 6 月21 日，上海住宅可售面积为582 万平米，比峰值下降了1/3，仅比07 年12 月的谷底高了14%，上海市住宅一手房供不应求态势十分严峻。由于供求缺口扩大，不少区域房价已经恢复至最高水平甚至创出新高。在投资需求的推动下，未来1 年内，我们预测上海的住宅房价仍将有高达20%的平均涨幅。
中华企业(600675)(进入该股吧，新版行情)住宅项目所在的南汇、浦东新区、宝山和青浦几个区域表现均十分抢眼，其中占比最大的南汇区由于合并进入浦东新区，房价涨幅短期达到30%以上，且未来新房供应预计将因规划调整出现阶段性减少。宝山地区随着M7 线的建设和完工日期临近，以及保利、万科等知名品牌开发商大量推出房源，房价亦比08 年大幅上涨。
苏州房地产市场：成交量同比翻番
3 月份以后，长三角房地产市场以上海为龙头整体表现较为强势，中华企业拥有两个项目的苏州地区09 年至今周均成交量达到15.2 万平米，是08 年平均成交量的2 倍多。
供应量方面苏州的可售存量消化亦十分快速，6 月21 日可售存量比年初下降26%。苏州是长三角重镇，但土地供应量较多，且外向型经济受到了金融危机的一定冲击，使得08 年地产销售出现了严重萎缩。目前苏州房价较08 年平均房价尚未出现大幅波动，市场的回暖主要表现在成交量方面。我们预计，未来一年内苏州房价平均涨幅为10%左右，总体保持稳中趋升态势。
两大城市可售存量消化时间短于平均水平
截至 6 月21 日，上海按照2009 年平均成交量计算目前存量不足3 个月消化，苏州按照09 年以来的平均成交量计算的存量消化月数已经下降至6.1 个月。两大城市的存量消化时间均短于我们观察的主要城市平均水平，尤其是上海，房屋价格上涨已经形成加速趋势。
公司项目销售进度
我们近期跟踪调研了公司的部分项目销售情况。
住宅房地产方面，今年可结算的资源包括南郊中华园、印象春城和苏州第五元素，美兰湖中华园下半年有望预售：
南郊中华园：位于南汇航头镇，今年 5 月份竣工交付的一期202 套联排住宅总面积4.4 万平米，网上房地产显示仅剩余14套未售，销售均价13,000 元/平米。该项目去年未有结算。2010年该项目计划竣工6 万平米，我们预计届时价格涨幅将达到20%以上。
印象春城：位于南汇周浦镇。其中7 万回迁房已于08 年结算。目前剩下的49 万平米全部为商品房，09 年计划竣工11 万平米，目前已推出9 万平米，销售均价8,400 元，已全部售罄，剩余2 万平米将于下半年推出。参考周边一二手楼盘定价，预计后续售价将攀升至8,700-10,000 元/平米。
美兰湖中华园：位于宝山罗店镇，是向顺驰收购的顺驰美兰湖二期项目，属于联排和多层混合社区，总建面17 万平米，该项目已于08 年开工，2010 年起陆续竣工。首批预计下半年推出，参考宝山区近期开盘项目价格，预计项目均价将达到9,000 元左右，远远高于原先7000 元左右的预测价格。
苏州第五元素：位于苏州工业园区。已于2009 年3 月全部竣工，未结算面积11.6 万平米。由于周边项目供应过大，第五元素自2006 年推出以来销售缓慢，但2009 年以来，随着市场回暖，楼盘销售也出现明显起色，5、6 月份公司陆续推出16 号楼和13 号楼西单元，开盘销售率均比较理想。销售均价6,500 元，表现比较平稳。
太湖古北雅园二期：位于苏州吴中区西山镇，是独栋别墅社区，一期06 年交付，销售均价14,000 元，二期4.8 万平米将于2010 年起陆续交付。今年无推盘销售计划。
花木镇三街坊地块原为万邦 6 期，是规划建面为11 万平米的精装修住宅和酒店式公寓地块。计划09 年内开工，预计售价20,000 元以上。
南汇三灶项目为纯独栋别墅，毗邻野生动物园，与传闻中的迪斯尼距离不远，预计售价20,000 元以上。
华泾配套房项目将于2010 年和2011 年分批竣工，由政府按照成本加成定价并收购。顾村配套房项目尚余商业部分面积2.1 万平米，政府统一收购价4,500 元/平米，由于项目成本达5,000 元以上，公司正在与政府协商调整收购价格，尚未开工。
商业房地产方面，今年在售项目包括上海国际客运中心、华宁国际广场、万泰大厦、古北9-4A 地块、以及港泰广场的剩余面积：
上海国际客运中心：该项目方兴地产权益 50%，公司权益为40.19%，综合对方兴地产的调研了解，项目包括半地下商业总面积30.2 万平米，包括11 栋建面6,000-70,000 平米的楼宇，预计09 年全面竣工，其中两栋楼由方兴地产和中华企业留存出租，其余全部用于销售。网上房地产显示目前已销售7 栋，面积7.7 万平米，总金额34 亿元，销售均价44,000 元/平方米，已售项目大部分为提前预付款定制项目，价格40,000 元左右，后续销售价格将出现大幅度提升。预计09 年结算金额35 亿元。该项目预计能为公司贡献净投资收益9-10 亿元古北国际财富中心位于长宁区虹桥路，一期(9-4A 地块)总建面3.9 万平米，目前正在招租，公司有意寻求整栋销售，预计售价25,000-30,000 元/平米(折合至建筑面积)，如果销售成功，可以为公司提供约3 亿元净利润。财富中心二期(9-3地块)已于08 年末开工，今年公司与国际百货业巨头日本高岛屋百货签订合作协议，将其海外第四家分店引入二期裙楼，将整体提升该项目的品味和价值，增加一期项目的谈判筹码。
华宁国际广场和万泰大厦未结算面积分别为 4.18 万平米和2.46 万平米，全部为08 年竣工的现房，目前正在散售中。公司也有意出售静安区的港泰广场剩余1.6 万平米的面积。
由于主要产业政策均指向刺激住宅地产，商务地产信贷并未放松，因此公司办公楼现房散售情况未见明显起色，如果房地产行业限外令能有所松动，对公司商务地产销售将起到推动作用。
盈利预测和估值
大幅调增盈利预测
根据上述项目销售情况，我们更新了中华企业2009-2011 年的项目售价、销售进度，我们调整了公司的盈利预测和每股净资产值预测。按照图表7 的盈利预测假设，中华企业2009-11年将分别结算33.7、59.5 和71 万平米面积，分别实现6.66、10.46 和12.2 亿元净利润，相当于0.61、0.96 和1.12 元每股收益，公司2008-2011 年的复合净利润增长率为38%。
值得注意的是，国际客运中心及古北国际财富中心一期的整售涉及销售额和利润额均较大，可能造成业绩预期的波动。
客运中心预计可以为公司提供9-10 亿元净利润，是公司09-10两年的重要利润来源，我们的盈利预测中将这两个项目平滑在2009-2011 年3 年内结算;古北9-4A 项目预计可为公司提供3 亿元净利润，由于是整售项目，一旦谈判成功可一次性进入结算，我们在09-11 年的盈利预测中并未考虑该项目的销售。但是，我们认为以该项目的地段条件，09-10 年内实现销售问题不大。即公司09 年或10 年每股收益在我们预测基础上仍可能有高达0.30 元的提升空间。
评估每股净资产提升至11.05 元
我们估算的公司的 09 年末每股评估净资产值为11.05 元，其中住宅、商业地产和出租类业务各占总重估资产比的56%、35%、和9%。
|
沪ICP证：沪B2-20070217 版权所有：东方财富网 