国泰君安：银泰股份 发展目标定位为轨道和景观物业
近日我们组织了银泰股份(600683)(进入该股吧，新版行情)的联合调研，以下是简要信息：
时间：2009 年5 月22 日(周五)下午2：00-4：00
地点：北京市国际会议中心
上市公司出席人员：银泰股份副总裁兼董秘及公司其他管理人员参与机构：华夏基金、嘉实基金、易方达基金、新华资产等机构投资者 47 人调研发起组织、记录：国泰君安地产孙建平，李品科。
1. 银泰股份概况
1.1. 新任管理层到位
重组后新任高层目前已全部到位。大股东京投集团委派了3 位董事，其中董事长是京投总经理兼任。二股东中国银泰董事长是副董事长加总经理。
1.2. 发展目标
管理层对于公司的发展定位为：以轨道物业发展模式为主，充分利用大股东京基投公司的优势;同时利用二股东中国银泰的开发优势，将景观物业模式作为补充。
轨道物业：“地铁+地产”模式。
景观物业：东钱湖、杭州海威国际(钱塘江边的江景房)。
1.3. 上市公司现有项目情况
北京大红门项目：位于北京市丰台区大红门商业圈，项目在南三环与南四环之间，临近地铁4 号线马家堡西路站与地铁11 号线的马家堡东路站。95%权益，总占地面积7.9 万平米，总建筑面积21 万平米，其中住宅13 万平米，商业7.8 万平米，另外有车位478 个。该土地购于2007 年1 月，原总地价为7.5 亿元，按注入价格，楼面地价为5000 元/平米。
目前住宅已经出地面，计划09 年10 月销售，同时10 月封顶。明年年底前住宅完成销售。住宅预计销售价格在13000-14000 元/平米。预计总投资19.9 亿元。
东钱湖酒店别墅：位于宁波市东钱湖旅游度假区，距离距宁波市区约18 公里。45%的权益。该项目占地面积55 万平米，其中酒店用地27 万平米，住宅用地28 万平米。其中酒店部分中的柏悦酒店已经完工，目前在装修。柏悦酒店为凯悦品牌酒店系列中最高级别的品牌，为超豪华酒店。该酒店占地9 万平米，建面5.2 万平米，拥有客房数235 间。别墅部分已完成前期设计，预计年底前竣工。
宁波华联 3#楼：位于宁波CBD，权益是100%。建面2.82 万平米，其中2.2 万平米写字楼，6000 平米商业。预计09 年3 季度竣工，其中写字楼已回款1 亿，销售率50%，商铺已部分签约。售价写字楼18000 元/平米。目前宁波的住宅已经完全回暖，但是写字楼回暖时间会有所滞后。
奉化奉港中学地块：位于奉化南山路，权益是100%。占地面积5.53 万平米，建筑面积23.21 万平米。2009 年4 月挂牌取得，总地价为3.73 亿元。预计09 年年底前开工。
杭州海威项目：位于杭州滨江区，权益是37%，占地面积5.5 万平米，建筑面积30.83万平米，其中地上22 万平米，酒店公寓和住宅各占一半。住宅年底前竣工。住宅分两期开发，目前销售率80%;酒店公寓部分年底前开工。售价住宅约15000 元/平米。里面有配套的喜来登酒店。
2. 大股东京基投公司概况
京基投公司背景：全称北京基础建设投资有限公司，全面负责北京市轨道交通的投资、建设及运营，注册资本461 亿，总资产921 亿，净资产517 亿。为北京市国资委100%控股。目前，公司已拥有运营线路200 公里，加上在建拟建的11 条线路，预计2010年运营线路将达到300 公里，2011 年将达到420 公里，至2015 年公司将在北京拥有562 公里的运营里程，公司对轨道交通的投资将超过2600 亿。另外，公司还投资400亿元建设京沪高速铁路、京津城际铁路、京石客运专线等项目。信用评级为AAA 级。
京基投公司对于北京轨道交通沿线土地的一级开发具备一定优势，公司目前基本确定正在进行的项目有：轨道交通大兴线枣园站周边42 公顷土地一级开发;房山线长阳站24.04 公顷土地一级开发，地铁9 号线郭公庄站112.84 公顷土地一级开发。
3. 关于“轨道+土地”模式
大股东京基投公司将尽可能拿到轨道交通站点或者沿线的土地一级开发业务，做完一级开发后，需要按正常程序走招牌挂，即股份公司只能通过土地公开市场的招牌挂才能拿到土地二级开发业务，开发商品房。公司管理层再三表示，按照目前国内的土地制度，股份公司不能确保100%可拿到大股东手中一级开发土地的二级开发权，只能说股份公司在土地公开市场同等竞争条件下具有某些特殊优势，例如：土地信息、规划设计和成本控制等等。
同时，受限于国内轨道交通地理和沿线环境，大股东只能在北京郊区获得新增轨道交通线的一级土地开发业务。而且，无论是大股东的土地一级开发业务，还是股份公司有兴趣参与的土地二级开发业务，他们在轨道交通站点及站点附近拿地优势，但在轨道交通沿线拿地时，相比其他龙头公司优势并不明显。
4. 维持原有业绩预测、投资评级和目标价
结合最新调研情况，我们维持5 月12 日《银泰股份：华丽转身》公司报告的业绩预测，即09 年EPS 预测0.21 元，10 年EPS 预测0.62 元。
同时也维持5 月12 日公司报告中9.24 元的RNAV。
维持 5 月12 日公司报告11.55 元目标价，鉴于公司新股东的背景和房地产资源增加的前景，维持增持评级。短期有估值风险，但可长期关注。
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