中金国际∶浦东金桥 房地产销售收入大增 业绩略超预期
08年业绩略超预期
浦东金桥（600639）(进入该股吧，新版行情)今天公布了08年业绩，报告期内公司主营业务收入同比增长了40.5%至11.24亿元；录得净利润2.77亿元，同比增长了33.7%,合每股收益0.329元，高于我们的预期。报告期内公司主营业务收入主要来源于房地产销售收入（3.61亿元，占32%）、房地产租赁（7.24亿元，占64%）和酒店公寓服务收入（0.38亿元，占4%）。
房地产销售收入的快速增长是业绩高于预期的主要原因。得益于期内确认“通用汽车项目”（T6和T8地块）的土地转让收入和碧云新天地二期C商品房项目结转收入，房地产销售收入同比大幅上升198%，至3.61亿元，贡献毛利达1.27亿元。
租赁收入依然稳定：期内公司录得房地产租赁收入7.24亿元，同比上涨11.46％。出租率方面，现代产业园出租率超过90％，而住宅和商办楼平均出租率也超过了90％，出租率依然维持较高水平。
毛利率同比减少6.7个百分点：分业务来看，房地产租赁业务税前毛利率依然保持稳定，为64.25%；而由于金桥联发公司的土地转让业务成本高于收入，拉低了整体毛利率至44.5%，同比下滑6.7个百分点。
管理费用率同比减少4.7个百分点至5.5%。报告期内，子公司金桥联发公司对其内部机构和人员进行了调整，分别转入金桥集团公司或金桥股份公司，使得管理费用同比下降了23.77%至6,242万元。
净利润录得同比33.7%增长至2.77亿元。公司期内录得净利润2.77亿元，合每股收益0.329元，同比增长33.7%，公司董事会提出利润分配预案，拟每10股派发现金红利1.25元（含税）。
财务风险较为可控
期末公司资产负债率42.7%，比08年增长1.5个百分点；净负债率为42.9%，比年初上升3.1个百分点。银行借款占总负债比例60.4%，上升1.1个百分点。预收款项则由于土地预售款项结转收入，减少约8612万元至3519万元。
公司08年经营活动现金净流入2.8亿元，同比增加3.2亿元。于期内归还了大股东金桥集团约2.98亿元借款后，公司期末账面现金为7,500万元。公司预期09年房地产项目支出将达到约8亿元，考虑到公司出租物业带来的稳定现金流，以及相对较低的资产负债率水平，我们认为公司面临的财务风险相对有限。
上调08、09年盈利预测12%、33%
由于公司房地产销售收入高于预期，毛利率有所下滑，我们相应调整了对于房地产收入以及毛利率的假设。
假设调整后，我们预计公司09年主营业务收入为14.59亿元，同比上升29.5%，其中房地产销售以及租赁业务分别将贡献6.7亿元以及7.44亿元，预计09年实现净利润3.08亿元，合每股收益0.36元，同比增长11.1%；
10年预计将实现主营业务收入15.48亿元，净利润3.29亿元，合每股收益0.39元，同比增长6.7%。
维持A股“审慎推荐”和B股“推荐”评级
结合公司的项目进度情况和我们对于出租物业收入的判断，我们对公司的净资产值进行了大致估算，具体项目情况将在与公司交流后给出。最新算出公司09年、10年底的每股净资产值分别为14.14元、15.46元。目前公司A股股价对应09、10年市盈率分别为31.9、27.4倍，对09年净资产值有18%的折价。B股对应09、10年市盈率分别为12.6、11.2倍，对09年净资产值有68%的折价。
我们认为公司持有物业的资产价值较高，开发物业09年起的逐步结算将带来公司较高的业绩增长，我们看好公司持有型物业带来稳定现金流的能力以及开发业务具备的长期增值潜力，因此维持A股“审慎推荐”和B股“推荐”投资评级。B股目标价设定为09年净资产值折价30%为1.60美元。
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