从14元到50元左右。
这是北京首都开发控股(集团)有限公司借助天鸿宝业实现整体上市的消息发布以后，天鸿宝业股价从今年4月开始到现在的变化。众所周知，天鸿宝业2006年度的业绩实在差强人意，而首开优质资产的注入，令其业绩上升空间顿然明朗，然而，在资源配置发生根本变化之后，宝业走向是否能持久而稳定地实现投资者们的良好预期呢？
转变
近日天鸿宝业公布临时股东大会决议公告，已审议通过公司向首开集团发行股票购买资产的议案。
根据9月5日签署的收购报告书，天鸿宝业以每股10.8元的价格向首开定向发行5.5亿股股票，收购首开主营业务资产。首开作为对价的注入资产包括下属从事土地一级开发业务、房地产开发业务和持有型物业经营的有关12家公司的股权。定向发行以后，首开控制67.92%的股份成为天鸿宝业第一大股东。
此次收购，对于天鸿宝业而言，最大的利好是大大增加其项目和土地储备量。从其公布的项目土地资料来看，首开注入天鸿宝业的土地储备面积近300万平米。包括注入公司中正在开发的项目，以及2006年首开集团在北京获取的45万平米的朝阳东坝地块和46万平米的广渠路36号地块。
对于天鸿宝业而言，“这个变化肯定是积极的。”国泰君安证券研究所研究员孙建平表示，尤其是在土地储备方面。
实际上，项目储备过少，正是天鸿宝业之前经营出现亏损的主要原因。根据其年报公告显示，2006年经营不善主要原因在于报告期内国家房地产相关政策进行了调整，使公司大部分项目开发进度受到不同程度影响，导致没有可供结算收入的项目。“主要原因还是项目少了。”对此，中原证券研究所分析师魏博表示，“天鸿宝业之前落后主要有两点，一是没有什么项目储备，一是资产负债率比较高。收购首开的资产以后，解决了一个问题，就是项目储备的问题。如果项目多，还可以实现资金的调配。项目少，就没法实现。”
尽管首开的资产注入到目前才正式实现，但此消息在四月份就发挥了作用，使得天鸿宝业的股价大升。“前景并不是很明显，关键要看后期的项目的运作状况如何。”孙建平表示。实际上，除开首开欲借天鸿宝业实现整体上市的计划所带来的预期变化外，整个市场走势也带动了房地产股票价格的上扬。“房地产股票很多都存在估价过高的情况。”魏博表示，天鸿宝业也属于偏高，但结合市场的普遍走势，目前的状况还是属于在正常范围内。“但其偿债的能力没有得到大的改善。”魏博说。对于天鸿宝业之前所存在的困境，资产负债率过高的问题，实际上并没有因此次收购而得到改善。
负债率
年报显示，天鸿宝业2007年计划完成投资18.9亿元，计划完成开复工面积128.9万平方米，其中包括耀辉国际城、天津海河水上世界项目、回龙观G区经济适用房项目，并且建设期集中在未来2至3年的时间内。中信证券分析师之前曾对媒体表示，三个项目的总投资达到了100亿元之多，通过银行贷款以及自身经营产生的销售回款很难满足公司未来的资金需求。
首开的资产注入又会带来什么变化呢？“首开所注入的资产，负债率也是很高的。”魏博表示。截至去年12月31日，首开集团资产总额约440亿元，负债总额达到400亿元。而据初步估算，此次收购的首开下属12家公司股份，根据这些注入资产的2006年末主要财务指标显示：总资产194.7亿元，总负债165亿元(其中银行负债98.3亿元)，资产负债率为84.7%。
市场不景气的时候，资产负债率太高不好。而市场景气的时候，高负债率有利于资产回报率的上升。就目前的市场状况而言，随着房地产行业的快速扩张，房地产企业过高的资产负债率已经成为一个普遍的现象。“但是也要有个度的问题。”魏博说，去年万科表示负债率在65%左右是正常的，但是今年很多都已经超过70%了，而且还在增长。
“资产负债率太高肯定不是好事。”孙建平明确表示，不过他同时也认为，公司上市以后，融资的渠道增加，偿债能力会得到相应的提升。
而随着大量资产的注入，天鸿宝业的项目数量和业务范围也将大大超过从前。如何对公司进行整合从而更好的发挥资源的优势，成为人们关心的关键问题之一。“我现在不是很清楚。”关于公司接下来会进行怎样的整合和管理调配的问题，天鸿宝业董事会秘书龚谦炜说道。伴随着匆匆而来的天鸿宝业停牌及定向增发，接下来的调整可能需要更长的时间来实现。
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