公司是国内城市公用客运行业为数不多的几家上市公司之一，以城市客运服务和房地产开发为主营。公司的行业现金流充沛，经营稳定，产业前景良好。提高为“推荐”评级。
从2006年开始，公司已经加快了进入房地产行业的步伐，房地产收入和利润不断快速增长，在公司主要业务中的份额不断增长。
2007年以来，公司主要经营业务已经发生比较大的变化，房产开发已经成为公司最大的业务，首次超过汽车营运业务，2007年上半年实现房产开发收入4.49亿元,几乎达到2006年全年房产开发收入的1.53亿元的三倍水平，房产开发收入占主要业务比例从10%上升到46%，而汽车营运虽然维持收入没有下降，但是占主要业务比例已经从68%下降到46%，已经正式退居收入第二，这两项业务已经占公司总业务的91%，其他商业贸易、旅游服务业务变化不大。
我们预计公司2007—2009年每股收益分别达到0.49元、0.46元和0,56元。
采用现金流模型方法，在加权资金成本WACC为9.31%，永续增长率g=6%的情况下，得到每股价值为13.22元。
目前类似参与房地产业务的公司市盈率在60倍左右，以我们对该公司2007年每股收益0.49元的预测，该公司保守的价格区间应该在20-25元之间。相对目前价格11元左右具有巨大的上涨空间。
一、公司基本情况
（1）历史情况南京中北（集团）股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）是于1992年5月经南京市经济体制改革委员会宁体改(92)071号文批准由原国有企业南京市出租汽车公司改组成立的股份制公司。公司原名为“南京中北汽车发展股份有限公司”，1994年经宁体改字(1994)333号文批准更名为“南京中北(集团)股份有限公司”。
公司经中国证券监督管理委员会证监发字（1996）116号文批复同意于一九九六年七月二十五日采取“上网定价”方式按1：5.6溢价向社会公开发行1374万股普通股，随后经深圳证券交易所深证发[1996]218号文同意，于1996年8月6日在该所挂牌上市交易。
近几年来，公司实施了送、转、配股，截至2005年12月31日，本公司股本总额为256 ,337,906股。根据本公司2005年6月12日《2004年度股东大会决议》、2006年4月14日《关于2004年度利润分配方案及资本公积金转增股本实施公告》，公司增加注册资本51,267,581.00元，由资本公积金转增，变更后的注册资本为人民币307,605,487.00元。
公司营业执照注册号为3201001003512，主要经营范围为汽车出租；公路客运；跨省市公路客运；客车租赁；汽车维修；汽车票代办；旅游服务（二类）；代理发布车身、户外广告；汽车销售及配套服务；二手车置换；汽车配件；建筑材料（销售）；房地产开发、建设、销售；商品房租赁；汽车驾驶培训；物业管理；室内装璜；经济信息咨询服务；商务代理等。
截止2006年12月31日，本公司下设的士分公司、巴士分公司、长途客运中心、汽车服务分公司、汽车物资销售分公司、浦口客运分公司、六合客运分公司、基建等八个经营单位。
公司内部实行二级会计核算，下设的士分公司（包括汽车修理总厂）、旅游客运分公司、汽车服务分公司（包括汽车销售分公司、租赁分公司、培训中心、修理中心）、巴士分公司（包括广告分公司）、汽车物资销售分公司（包括贸易分公司、物资分公司、物业管理分公司）、浦口客运分公司、六合客运分公司、基建等八个内部独立核算单位。本公司的会计报表由总部及上述独立核算单位会计报表汇总调整后编制。
二、公司所处行业背景
公司是国内城市公用客运行业为数不多的几家上市公司之一，以城市客运服务和房地产开发为主营。目前，客运经营行业在南京市已形成相对垄断的格局。公司的行业特性决定了其现金流较为充沛，经营具备稳定的特性，产业前景良好。
公交及出租行业是一个相对垄断的公用性行业。随着地铁开通并投入运营使得南京城市公共交通日趋完善，公司公交及出租行业面临一定的竞争。因而只有加速发展才能在竞争市场上取得主导权。未来公司将进一步扩大出租汽车客运市场分额，优化调整公交运营线路结构。
从2006年开始，公司已经加快了进入房地产行业的步伐，房地产收入和利润不断快速增长，在公司主要业务中的份额不断增长，到2007年上半年已经超过运输行业年，成为公司最主要的业务。
（1）房地产行业发展势头迅猛
房地产业随着国家运用税收政策和利率政策等综合性的政策与措施调控，房地产泡沫得以挤压，房地产业开始向着良性循环的方向发展。随着城市化进程的加快，南京主城区内的土地面积日渐稀缺。目前，公司主要土地储备均位于主城区内，因此未来一两年内，国家房产宏观调控政策对公司不会产生重大影响，公司房地产业仍保持上升的发展势头。
由于中国资金流动性过剩进一步加剧，国家土地收紧政策继续延续，2007--2008年房价还将保持上升态势。特别是经济发达的南京地区，上升速度不断加快。目前房价上升的压力很大，“钱松地紧”成为现在中国楼市的一种现象，膨胀性的需求遭遇了控制性的供应，从而导致住房供应量不足。
尽管在宏观调控下，国八条、国六条以及相关的措施越来越严格，但是中国各城市楼价仍然出现很快上涨，特别是北京和南京的房价都涨幅10%以上。
虽然近年来房地产投资一直保持着20%以上增速，但是，决定房地产供应的不是投资，而是整个竣工面积。尽管投资在增长，但是竣工面积增长只有10%左右。去年，房地产投资增长超20%，但竣工面积比上一年有所下降。大量资金用于土地购买上了，表面投资增长，但竣工面积下降，竣工速度放慢，但是由于自住型需求仍兴旺，同时投资性需求也势不可挡。
（2）房地产投资趋势
国家统计局统计数据显示加息未能减缓房地产投资增势，2007年1-7月房地产开发投资12135亿元，增长28.9%。高于2007年1-6月的28.5%，这说明房地产开发投资上涨势头在加息的作用下丝毫没有减缓。
2007年1-7月新开工项目计划总投资同比增长14.6%，而2007年1-6月该增幅仅为6.4%。受去年下半年国家控制新开工项目政策的影响，一年来新开工项目计划总投资一直在低速增长，但是今年上半年新开工项目计划总投资增长了6.4%。
（3）控制土地使得供给减少、价格上升控制性供应就是土地供应量的控制。所以向南京这样土地供应紧张的地方，房地产始终处于供不应求的状态，价格也是不断上升。
房地产开发投资的持续上涨，意味着未来市场供应会不断增加，目前房地产市场的主要矛盾是供求矛盾，供不应求导致房价上涨，但是这部分供应是否能抑制房价，还要看具体的投资结构。
三、公司分析
1、公司业务分析；公司是江苏省内最大的出租车公司，占有南京出租车19％的市场份额，同时公司还通过成立异地控股公司向徐州等二线城市市场渗透。随着我国城市化的提速和城市圈联系日益紧密，城市客运将保持较高速度增长，公司有望受益。公司控股的中北房地产公司是南京地区优秀的地产开发商，其开发的蔚蓝星座一期销售火爆。
房地产业房屋销售业绩显著，实现了“创品牌、树形象、抓管理、出精品”的目标。
碧水云天项目全面交付，实现了住宅销售、签约、回款达100%的优质业绩，蔚蓝星座一期项目的6幢24层住宅楼即将交付验收。2006年，中北房产公司被秦淮区政府评为《十佳明星企业》；蔚蓝星座被评为“3.15消费者满意优质楼盘”，标志着中北地产在销售收入及品牌建树上的新成就。
2、主营业务分析
（1）理顺股东关系有利于业务发展
重组和大股东变更，从而轻装上阵发展主业，南京公用集团继续为第一大股东，南京城市建设集团也进入大股东行列，有利于发展房地产开发，同时继续巩固运输行业的地位。在主业上，公司是江苏省内最大的出租车公司，另外，公司进军客运经营行业，并在南京市已形成相对垄断的格局。与此同时，公司还通过成立异地控股公司向徐州等二线城市渗透并收购南京长发客运公司。此外，为进一步促进公司异地控股公交企业发展，公司拟和外资合作，此举将巩固其在南京及淮南、淮北地区公共交通龙头地位。
（2）房地产已经成为公司第一大主业
2006年报显示，房地产开发和经纪业务占到公司主营收入相当大的比重，其中碧水云天项目已经全面交付。随着南京一城三区和三城九镇建设进程的加快，将给公司房地产业务带来新的发展机遇。
2007年以来，公司主要经营业务已经发生比较大的变化，房产开发已经成为公司最大的业务，首次超过汽车营运业务，2007年上半年实现房产开发收入4.49亿元,几乎达到2006年全年房产开发收入的1.53亿元的三倍水平，房产开发收入占主要业务比例从10%上升到46%，而汽车营运虽然维持收入没有下降，但是占主要业务比例已经从68%下降到46%，已经正式退居收入第二，这两项业务已经占公司总业务的91%，其他商业贸易、旅游服务业务变化不大。
（3）获得新的土地扩大新的发展空间
近年来，公司积极涉足地产领域，其控股公司中北地产实力雄厚，2006年南京中北（000421）旗下房地产公司以1.64亿元成功拍下南京河西新区一地块。该地块位于南京市建邺区金沙江东街以北，恒山路与黄山路之间；用地总面积为31873.6平方米，为二类居住用地。
公司经营的“碧水云天”项目一、二期住宅房基本已销售完毕，并全面交付，商铺销售达50％以上，回款率几乎100％。“蔚蓝星座”项目在建6栋24层高层主体全部开盘，一期面积销售率达81.86％，牵约套数509套，回款金额26526万元，回款率95.39％，成为公司主要利润增长点。
主营房地产业蔚蓝星座楼盘一期销售业绩较好，确认收益约5300万元左右2007年下半年，蔚蓝星座楼盘二期将于下半年开工建设，其规模与一期工程相当，由于2007年房地产销售价格将明显高于2006年水平，使用预计蔚蓝星座楼盘二期的收入和利润都将大大超过一期工程的水平。而随着南京“一城三区”和“三城九镇”建设进程的加快，将给公司的房地产业务带来新的发展机遇和市场扩容空间。
（4）主营构成分析
2007年以来，公司主要经营业务已经发生比较大的变化，房产开发已经成为公司最大的业务，首次超过汽车营运业务，2007年上半年实现房产开发收入4.49亿元,几乎达到2006年全年房产开发收入的1.53亿元的三倍水平，房产开发收入占主要业务比例从10%上升到46%，而汽车营运虽然维持收入没有下降，但是占主要业务比例已经从68%下降到46%，已经正式退居收入第二，这两项业务已经占公司总业务的91%，其他商业贸易、旅游服务业务变化不大。
从毛利率分析，房产开发的毛利率虽然比2006年稍有下降，但是还是以25%左右的毛利率水平占据绝对老大的地位，而汽车营运毛利率从17%左右下降到14%左右，说明汽车业务在收入增长几乎停滞的情况下，成本还是在不断上升的，所以对于公司业务的贡献已经明显开始下降，商业贸易的毛利率虽然从5%上升到15%左右，但是总体贡献还是比较少（6%），旅游服务收入不多成本不少，主要要看下半年旅游经营高峰，但比例3%也非常小。
四、公司在行业中的地位以及企业的竞争能力分析；
（1）江苏公路客运龙头企业
公司通过成立异地控股公司向徐州、淮南、淮北、马鞍山等二线城市市场渗透并收购南京长发客运公司，目前车辆总数达到3625辆，出租车保持省、市第一的规模，客运车辆保持省市第二的规模。随着我国城市化的提速和城市圈联系日益紧密，城市客运将保持较高速度增长，为进一步促进公司异地控股公交企业发展，公司计划选择境外战略合作伙伴香港威立雅交通中国公司，引进其先进的管理组建公交控股公司。这将保持公司客运业务盈利水平稳定增长。
（2）房地产：进入优秀企业行列
公司控股的中北房地产公司是南京地区优秀的地产开发商，当选南京市民“满意房地产开发企业”、秦淮区“十佳明星企业”。房地产开发项目已步入稳定滚动开发阶段，产生非常好的社会荣誉和经济收益。碧水云天项目全面交付，实现了住宅销售、签约、回款达100％的优质业绩，蔚蓝星座一期项目的销售也极为火爆，今年上半年因为蔚蓝星座楼盘一期销售业绩较好，确认收益约5300万元左右，同时南京万众企业就资金占用给予公司的一次性补偿。
（3）大股东支持：发展空间广阔
公司完成了大股东的变更和清欠，目前，公司第一大股东南京公用控股集团是第二大股东南京市城市建设投资控股集团的全资子公司，因此，南京市城市建设投资控股集团是公司实际控制人。南京城建集团实力雄厚，主要承担城市基础设施及市政公用事业项目的投资、融资、建设、运营、管理任务，资产总值超过300亿元，下有全资、控股和参股企业30家，但仅有南京中北一家上市公司。
公司经过重组后，产权关系已经十分明确，南京市城市建设投资控股集团积极支持公司的经营和发展，并且在土地供给、资产收购兼并、资产注入等改革方面给以积极的支持。公司大股东南京城建主动承担清欠重任，以4亿元现金收购公司对南京万众企业的账面价值为4亿元的不良债权，为南京万众企业剩余占款提供担保，到2006年底，公司如期完成清欠，并且获得了唐山电厂股权，并获得大量的现金用于收购地块为公司近年来快速发展的房地产业提供了新的土地储备。所以主要股东的支持将使公司未来发展提供了良好的保障。
五、公司其他分析
（1）股东变化情况
由于公司具有中长期发展前景，部分大型投资机构已经开始看好将来的潜力，根据我们对比2006年底和2007年6月底机构投资者的情况进行分析，南京万众投资管理咨询有限公司、山西瑞银投资股份有限公司和北京市中诚和信投资顾问公司合计已经增加流通股302万股，说明已经有部分投资机构看好本公司。特别是南京市城市建设投资控股公司虽然是第二大股东，但是由于它是第一大股东的上级公司，所以实际上南京市城市建设投资控股公司已经成为绝对的第一大股东，该公司实力比较强大，下面有几十家相当实力的实体公司，所以南京市城市建设投资控股公司的进入将使得公司处于一个具有相当运营实力的运转平台上，对于公司在交通运输、房地产以及其他领域的发展都具有长期深远的意义。
投资收益分析
由于房地产业务大幅度增长，利润水平大大提高，2007年中期每股收益达到0.276元，同比增长160%以上，每股净资产也从1.140元上升1.500元。
偿债能力分析
流动比率和速动比例小幅度上升，说明公司流动偿债能力还是不断提高的，特别是利息保障倍数从2.85倍上升到7.37倍，公司财务状况大大好转，财务风险大大下降了。
发展能力分析
公司收入增长率和总资产增长率分别达到59%和17%的水平，说明公司已经开始进入经营快速发展的新时期，值得关注。
资本结构分析
公司资产负债率从81%下降到65%，公司财务资本结构大大改善，公司在清理了历史的坏帐后，公司的财务风险已经大大减轻，开始进入良性发展的轨道运行。
经营效率分析
存货周转率从1.015上升到1.652，效率大大提高；固定资产周转率从0.92上升到0.95，小幅度上升。总资产周转率从0.269上升到0.386，效率也大大提高；股东权益周转率从1.9下降到1.445，有小幅度下降；六、公司重大事项分析2007年6月26日，2007年6月26日，我公司接到南京市建邺区人民法院（2007）建执字第315号《民事裁定书》。裁定：嘉万投资（北中国）有限公司[Joy master Investment（N.China）Limited]（以下简称"嘉万北"）将名下对赛德中国控股有限公司[Sithe ChinaHoldings Limited]（以下简称"赛德中国"）享有的20.01%股权过户至南京中北（集团）股份有限公司名下，作为南京万众企业管理有限公司(下称"南京万众企业")对我公司占用资金的成本补偿。经评估，过户至我公司名下的20.01%的赛德中国股权所对应的唐山电厂的股权为12%，其价值合计4970.8123万元人民币。因2005年公司发生的资金被违规侵占事件给公司带来了巨大影响和损失（其占用的资金已于2006年12月31日前全部清偿完毕），日前公司与南京万众企业及嘉万北就资金占用成本达成相关补偿协议。三方于2007年5月10日签定了《还款协议书》，并进行了相关公证，协议约定南京万众企业就资金占用给予公司成本补偿，金额为人民币肆仟玖佰柒拾万捌仟壹百贰拾叁元整（￥497,08,123.00），付款截止期限为2007年5月25日。嘉万北承诺如南京万众企业到期不能还款，愿意以其所持赛德中国20.01%股权承担连带担保责任。由于南京万众企业未能按期履行补偿约定，故我公司根据有关法律、法规的规定及《公证书》于2007年6月21日向建邺区法院申请执行。建邺区法院依照《中华人民共和国诉讼法》第二百三十条的规定，于2007年6月22日下达（2007）建执定第315号《民事裁定书》。上述补偿执行完毕后，由于南京万众已于2006年12月31日前全部清偿完所占用公司资金，因此上述补偿将作为公司的非经常性损益计入上半年经营利润计4970.8123万元人民币，预计对公司2007中期利润产生重大影响。
由于该非经常性损益利润4970万元人民币，占总利润13261万元的37.47%，所以扣除该非经常性损益利润，上半年的总利润就是8291万元，净利润就是6633万元，每股收益为0.19元，同比都上升62%以上。
汽车营运：
在继续收购江苏本省的运营车辆的基础上，经营收入将呈现小幅度上升的趋势，我们预计2007—2009年该业务收入将以6.69%、7.73%和7.20%的幅度增长。
房地产：
在继续进行的蔚蓝星座楼盘二期将于下半年开工建设，其规模与一期工程相当，由于2007年和2008年房地产销售价格将明显高于2006年水平，使用预计蔚蓝星座楼盘二期的收入和利润都将大大超过一期工程的水平，我们预计2007—2009年该业务收入将以484%、47.33%和30.80%的幅度增长。
商业贸易：
收入将继续呈现小幅度上升的趋势，但是增长幅度有一定的下降，总体还是保持稳健增长的趋势，我们预计2007—2009年该业务收入将以15.6%、14.5%和13.0%的幅度增长。
旅游服务：将出现逐步稳定和小幅度上升趋势，因为运输企业具有比较好的旅游资源，如果能够发挥资源潜力，该业务将有比较大的发展，我们预计2007—2009年该业务收入将以5.41%、7.53%和8.99%的幅度增长。
发电业务：
2007年中期报告没有出现，如果2007年公司没有将该业务转让出去的话，该业务将有一定大的发展，我们预计2007—2009年该业务收入将以3.79%、4.5%和4.5%的幅度增长。
其他业务：
在2006年大幅度上升后，将难以继续大幅度上升，我们预计将维持小幅度上升的局面，我们预计2007—2009年该业务收入将以8.96%、10.79%和10.68%的幅度增长。
由于公司房地产业务高速度增长，运输业务和其他业务也继续稳步发展，公司依靠大股东南京城市建设集团公司的支持，在未来业务发展、业务扩充等方面将继续快速前进，我们预计，2007年净利润将达到17060万元，增长幅度将达到72%。由于南京万众已于2006年12月31日前全部清偿完所占用公司资金，因此上述补偿将作为公司的非经常性损益计入上半年经营利润计4970.8123万元人民币，预计对公司2007全年利润产生重大影响。所以2008年经营业绩有小幅度下降，但是不影响公司长期发展，我们预计公司2007—2009年每股收益分别达到0.49元、0.46元和0,56元。
八、上市公司内在价值分析
（1）现金流模型方法我们采用现金流模型方法，无风险回报率Rf采用10年期长期国债的收益率, Beta系数β定为1.1，债务成本Rd定为公司长短期借款加权利率6.50%，最后得到加权资金成本WACC为9.31%
比较参与房地产业务的公司福星科技和冠城大通分析，福星科技房地产业务的比例是52%，与南京中北的44%比较接近，冠城大通的房地产业务的比例是24%左右；毛利率分析，福星科技和冠城大通房地产业务的毛利率都是28%左右，稍微高于南京中北的25%；从2007年中期业绩分析，南京中北公司除去非经常性损益的每股净利润是0.19元，高于福星科技，稍微低于冠城大通。按照冠城大通和福星科技平均市盈率60.5倍水平估计，南京中北市场价格定位应该为23元，目前11元水平明显低估。
九、投资建议：
目前类似参与房地产业务的公司市盈率在60倍左右，以我们对该公司2007年每股收益0.49元的预测，该公司保守的价格区间应该在20-25元之间。相对目前价格11元左右具有几乎100%的上涨空间。我们将公司提高评级为“推荐”。
十、公司风险提示
公司社会成本不断上升，燃油价格始终维持在一个较高的水平，对公司的公交客运、出租车客运和长途客运带来了巨大的压力，盈利能力将受到进一步的考验。国家针对房地产行业调控政策措施的贯彻落实、土地获取难度的增加和成本的提高，使得国内商业地产的运作环境正在发生重要变化。尽管公司完成了清欠股改工作，公司的资金压力有所好转，但公司的资产负债率仍处于一个较高水科，财务费用较高，给日常工作造成一定的资金压力。
目前，公司经营中面临的问题与风险主要在以下三个方面：
（1）存款准备金率和贷款基准利率的不断上调给公司带来一定的资金压力，公司的资产负债率仍处于一个较高水平，财务费用较高；（2）社会成本的不断上升，经营成本中燃油价格始终维持在一个较高水平，公司客运产业盈利空间受到进一步考验；（3）房地产业由于城市化进程的加快，土地资源日趋稀缺，目前公司的土地资源储备还不尽理想，房地产业务发展面临比较大的瓶颈。
公司应对办法，将通过全面实行的预算管理分解资金成本和贷款压力，最大程度的缩减贷款规模，降低财务风险；通过加强内部管理，提高生产效率和工作效率，通过增收节支等措施，解决燃油价格高给公司带来的困难；通过实施品牌战略夯实基础管理，加大土地储备力度，探索场站建设与地产开发相结合，开拓地产发展的新途径。
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